Оглавление:
Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем.
А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде.
В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости.
Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.
Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов.
Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры. Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.
Это один из актуальных вопросов, который интересует действительно многих.
Желая разобраться в нем детально, всегда можно проконсультироваться с опытными юристами, они обязательно помогут. Особенности оформления договора:
Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником.
Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом.
Большинство застройщиков в нашей республике законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ. Хотя встречают и те, кто пытается обойти требования закона и схитрить – заключить с гражданами предварительный договор.
Как отмечают в Управлении Росреестра по Чувашской Республике названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие.
Смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры.
Формально такие договора не подпадают под действие Федерального Закона №214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. То есть шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными. Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается законодательством РФ*.
Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ**, положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи.
Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве. Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.
Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам.
Но и здесь следует учесть один момент.
«Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть.
В нашем случае – быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре.
Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица в размере 22000 рублей. Только после этого он может продать квартиру другому лицу» — пояснила начальник отдела Управления Эльби Николаева. Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен. Со стороны застройщиков ошибочно полагать, что заключив предварительный договор гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку по 214-ФЗ.
Судебная практика последних лет в данной области свидетельствует о том, что граждане могут признать в судебном порядке применимыми к предварительному договору купли-продажи положения 214-ФЗ, так как по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве. Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.
Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам*** Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке. * Гражданского кодекса РФ ** Пленума от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
. *** Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.
Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков.
Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие.
Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ.
Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.
Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием?
И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки.
А потому сможет получить доход за счет этой разницы.Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.
Всем привет!
В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке». Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор. Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор купли-продажи).
ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.
В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить. В ДДУ вам нужно проверить:
С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства.
Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России . На данный момент они касаются следующих случаев:
Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков. Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах.
Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка.
Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги.
На февраль 2019 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета. Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор купли-продажи.
Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, т.
е. физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ.
Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП.
Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика. Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.
Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски.
В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке. С вами была Марина и интернет-проект о новостройках Avaho.ru.
Здесь выбирают квартиру мечты.
Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства. П. 2 ст. 19 Федерального закона
«Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома»
предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.
В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:
дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег.
Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.
Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.
Поделиться:
В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.
А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.
В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи. Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.
Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:
При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик.
Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций.
Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.
Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего.
В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения.
Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители.
К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка.