glavargument.ru

Если застройщик обьявил себя банкротом

Если застройщик обьявил себя банкротом

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Alex/FotoliaПрежде всего, нужно понимать, что банкротство девелопера – это еще не приговор. Поэтому первое, что нужно сделать, если оказалось, что ваш застройщик объявил себя банкротом, – найти профильного адвоката, специализирующегося именно на делах о несостоятельности. В таком случае шанс отпраздновать новоселье или вернуть деньги заметно увеличивается.Есть несколько вариантов требований к застройщику при его банкротстве.

С 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к девелоперу можно предъявить не только денежные требования, то есть вернуть сумму, оплаченную по ДДУ, но и потребовать передачи жилья, если дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Если же дом не достроен, то дольщик также имеет право получить незавершенный объект.

Во всех трех случаях необходимо подать иск в арбитражный суд, а адвокат внесет вас в реестр кредиторов. Однако заявить оба требования невозможно. То есть вы должны четко понимать, какую цель преследуете: получить квартиру или деньги.Если вы хотите вернуть деньги, то должны понимать, что это требование будет удовлетворено только в третью очередь.

Сначала выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Затем — зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, и авторам результатов интеллектуальной деятельности. Так что вернуть всю сумму вложений, находясь в третьей очереди, почти невозможно.

Поэтому если дом готов, я бы рекомендовала требовать не возврата денежных средств, а передачу жилого помещения.

Это самый оптимальный вариант выхода их ситуации. Вы обязательно получите квартиру, беспокоиться попросту не о чем.В случае незавершенного строительства, к сожалению, достраивать дом придется на деньги из своего кошелька. Взвесьте все за и против»: посчитайте, что выгоднее – добавить средства на окончание строительства или же попытаться вернуть деньги.
Взвесьте все за и против»: посчитайте, что выгоднее – добавить средства на окончание строительства или же попытаться вернуть деньги.

В данном случае все сугубо индивидуально и зависит от стадии готовности дома, количества дольщиков и прочего. Если вы приняли решение требовать передачи объекта незавершенного строительства, то совместно с остальными дольщиками необходимо создать жилищно-строительный кооператив, собрать деньги и найти подрядчика.

Это самый сложный путь, поскольку вероятность того, что все покупатели согласятся достраивать здание за свой счет, крайне мала.Тем не менее с каждым годом власти предпринимают действия для минимизации рисков дольщиков.

К примеру, с 1 октября 2015 года девелоперы могут страховать свою ответственность только в одной из 19 крупнейших страховых компаний, список которых был опубликован ЦБ РФ.

Новая инициатива с ужесточением подхода к страховщикам направлена как раз для предупреждения ситуаций с потерей денег дольщиков. Поэтому, чтобы не переживать по поводу возможного банкротства девелопера, при покупке стоит убедиться, что застройщик застраховал свою ответственность в одной из одобренных компаний. Это будет гарантией надежности ваших вложений.Не пропустите:

Как добиться исполнения судебного решения?

Прийти в суд подготовленным — большая часть успеха.

Решение суда в пользу дольщика — еще лучше. Но все же как привести в исполнение решение суда о выплате средств?

Проблема в том, что застройщик может не иметь жилья в собственности, которую можно было бы отдать за долги, сбережений нет, ничего нет для выплаты по решению суда. В этом случае вступают в силу три пункта закона:

  • исполнительный акт может быть обращен на жилье временного или фактического пребывания должника (съемная квартира, жилье родственников или друзей)
  • исполнительный лист (требование о взыскании) может подаваться в службу судебных приставов неограниченное количество раз. Подал — а имущества нет. Подал через полгода — а застройщик себе за то время особняк купил. Вот его и взяли за долги.
  • взыскание может быть обращено на имущество третьих лиц, если есть сведения о том, что оно принадлежит должнику, даже если оформлено на кого-то другого.

При взыскании средств по распоряжению суда, дольщик имеет полное право на то, чтобы отстаивать свои права всеми способами: делать копии любых документов и выписки из них, принимать участие в исполнительном процессе, ходатайствовать и возражать против доводов других лиц, заявлять об обжаловании судебного пристава.

Главное — всегда сверяться с законодательными актами и консультироваться у профессиональных юристов.

Советуем посмотреть недвижимость в Турции – сейчас там адекватные цены.

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

11 июня 2019, 09:00Бывает так, что строительство жилого дома останавливается, рабочие на объекте больше не показываются, а в офисе застройщика перестают отвечать на телефонные звонки. Всё это, возможно, свидетельствует о банкротстве компании.Что такое банкротство Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом.

С застройщиком это происходит по разным причинам:

  1. был плохо составлен бизнес-план проекта;
  2. компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
  3. застройщик столкнулся с мошенничеством;
  4. выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
  5. форс-мажорные обстоятельства.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда).

Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года.

Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет. Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена.

Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.Кто может обанкротить застройщика Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства.

Это способен сделать и сам дольщик. Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы.
Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы.

Они тоже имеют право банкротить должников.Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.Суд анализирует текущее состояние дел компании.

Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

  1. дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.
  2. незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;

Как узнать о банкротстве После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов.

Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.

можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании.

Также информация вносится в . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд.

В другие суды идти уже нельзя.Квартира или деньги? Что будет дальше?Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

  1. отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
  2. претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия.

То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер. Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений».

Далее возможны два варианта:

  1. если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
  2. если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.

20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

  1. во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
  2. во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться.

После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло.

Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т.

д.Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!).

В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.Особенности процедуры банкротства Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные). Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией.

Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом. Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки. И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве.

И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве. Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.

Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года.

Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.Как оформить свои требования Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются копии:

  1. основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.
  2. платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
  3. ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения.

Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью .Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов». Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд.

Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.Собрание кредиторов: стоит ли участвоватьНе позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика.

Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела. Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве».

Доступны в частности:

  1. регулярные отчёты конкурсного управляющего;
  2. основные судебные акты.
  3. сведения о выявленном имуществе застройщика;

Если дольщик хочет вернуть деньги Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей.

Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает.

Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры.

В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы. Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления. Проверить наличие таких отчислений можно Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании.

Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем. Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства. В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов».

После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах. Но пока это в теории.Если дольщик решил ждать квартиру.

Отношения с новым застройщиком Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная.

Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива.

Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами. Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Он был создан специально для таких случаев.

Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком.

После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:

  1. старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
  2. старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Заключение Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы.

Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege.
Иллюстратор: Катя СимачёваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде.

Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде. Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании.

Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов.

Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Как вести себя дольщику, если застройщик объявлен банкротом

24.03.2018 Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика, поясняет Компания «Консультант Самара», передает ему сведения обо всех участниках строительства.

Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований (п.

1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст.

201.1, п. 2 ст. 201.4 закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).Арбитражный управляющий — гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих. Конкурсный управляющий — арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, в том числе для проведения конкурсного производства.

Конкурсный управляющий (внешний управляющий) в деле о банкротстве застройщика, производящего отчисления в компенсационный фонд, должен быть также аккредитован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.В случае банкротства застройщика у участника строительства есть следующие способы защиты своих прав— Обращение с заявлением об установлении требованийУчастник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование (п.п.

2, 3 ст. 201.4 закона N 127-ФЗ).— Требование о передаче жилого помещенияЕсли строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 закона N 127-ФЗ).— Денежное требованиеДенежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.Денежные требования участников строительства включаются конкурсным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документыВ заявлении о включении требований о передаче жилого помещения или денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:1.

фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;2. наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;3.

наименование застройщика-должника, его местонахождение;4.

сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);5. дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;6.

идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;7. стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;8.

реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;10.

требования участника строительства (о передаче жилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе:— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).Шаг 2.

Представьте заявление и необходимые документы конкурсному управляющемуСоответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства.В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (п.п. 2, 4 ст. 201.4 закона N 127-ФЗ).Шаг 3. Дождитесь включения ваших требований в реестр и осуществления расчетовКонкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования.

Если требование участника строительства обосновано, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений.

В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 закона N 127-ФЗ).В случае если по истечении четырех месяцев со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства (пп. 1 п. 1 ст. 201.13 закона N 127-ФЗ).2.

Рекомендуем прочесть:  Если не вовремя поменял права

Обращение с требованием к страховщикуЕсли ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ст.

15.6 закона N 214-ФЗ).3. Обращение с требованием к поручителюЕсли исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя.Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.4. Обращение за возмещением из компенсационного фондаЗаконодательством предусмотрено формирование за счет обязательных взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика (ст.

23.2 закона N 214-ФЗ; п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 закона N 218-ФЗ).Примечание.

Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 (ч. 5 ст. 25 закона N 218-ФЗ).Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

(далее — Фонд), в том числе через банки-агенты.

Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда в течение 14 дней со дня принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства (п.п. 2, 3, 9 Правил, утв. постановлением правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).Участник долевого строительства вправе обратиться в Фонд за выплатой возмещения до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, за исключением предусмотренных законом случаев, допускающих обращение позже указанной даты. Выплата возмещения осуществляется в размере уплаченной цены договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой в соответствующем порядке (ч.

1, 2 ст. 13 закона N 218-ФЗ; п.п.

4, 5 Правил).Выплата возмещения осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (п.

8 Правил).Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 закона N 218-ФЗ).Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч.

3 ст. 13 закона N 218-ФЗ).Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).5. Обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещениеЕсли застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (пп.

1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 закона N 127-ФЗ).Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст.ст. 125, 126 АПК РФ.В частности, должна быть уплачена госпошлина в размере 6 000 руб.

(пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 закона N 127-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п.

8 ст. 201.11 закона N 127-ФЗ).Источник: информационный портал Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-59041 от 18 августа 2014 г.

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра.

Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств.

После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.Чтобы ваше имя включили в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление временному управляющему. Если процедура начата на этапе наблюдения, у вас на это есть месяц, если на этапе конкурсного производства, то два. Письма не всегда доходят вовремя, так что лучше проверять официальный сайт арбитража, чтобы быть в курсе, какое решение было принято относительно вашего застройщика.На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору.

Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ. В заявлении должно быть указано следующее:

  1. информация об объекте недвижимости;
  2. арбитражный суд;
  3. номер ДДУ и дата его подписания;
  4. информация о строительной компании и ее управляющем;
  5. копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;
  1. доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Новые правила банкротства застройщика – 2020

С начала 2020 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  1. Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  2. Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  3. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  4. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  5. При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  6. Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  7. Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  8. Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство.

    При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

  9. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  10. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам.

Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры.

Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании. Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев.

Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях.

В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной. Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом.

Такие примеры уже есть в России.

Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.

При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

3. Предъявление денежного требования к застройщику.

Этот вариант подходит тем дольщикам, которые уже расторгли договоры с застройщиком, но не получили своих денег.

Заявлять денежные требования нужно и тем, кто получил свою квартиру или деньги за нее, но не дождался от застройщика неустойки, возмещения реального ущерба, затрат на устранение недостатков квартиры и т.п. Иногда участникам строительства приходится отказываться от требования о передаче квартиры и заменять его на денежную выплату.

Например, когда собранием участников строительства в течение 2 месяцев так и не было принято решение по поводу передачи готовых квартир или объекта незавершенного строительства.

В этом случае арбитражный управляющий высылает дольщикам из реестра требований о передаче жилых помещений уведомление о том, что в течение 1 месяца они могут заявить в арбитражный суд денежное требование. Пропускать этот срок категорически нельзя! Аналогичное уведомление арбитражный управляющий высылает и в суд, рассматривающий банкротное дело.

В течение 5 дней суд назначает заседание, на котором будут рассматриваться денежные требования участников строительства.

Игнорировать такое заседание не желательно, то есть вам надо подать в суд и арбитражному управляющему заявление о включении в реестр кредиторов ваших денежных требований вместо требований о передаче жилых помещений, и по возможности явиться в суд и лично озвучить свою позицию.

Заключение

Сведем в краткий перечень самые важные вещи, о которых нужно помнить приобретателю квартиры в строящемся доме. Перед тем как пойти на сделку, стоит пробить фирму-контрагента на предмет банкротства.

Если не повезло и проверенный застройщик все же разорился:

  1. затем определяемся с тем, что хотим получить после банкротства стройфирмы: деньги или право владения на квартиру?
  2. сначала оцениваем ущерб;
  3. после чего надо подать иск о включении своей фамилии в реестр кредиторов вместе с конкретными требованиями. Не забываем указать и компенсацию за нанесенный банкротством ущерб.

Если квартиру покупали в ипотечный кредит, ни в коем случае не переставать его выплачивать. Банкротство стройфирмы банку по барабану, он давал кредит лично вам, вам и расплачиваться.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  1. участник может потребовать передать ему жилой объект;
  2. дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  3. недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  4. объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий.

Необходимо, чтобы:

  1. оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  2. объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  3. жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.
  4. на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива.

Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков.

Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать.

Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Back to Top