glavargument.ru

Использование денежных средств за услуги застройщика по своему усмотрению

Использование денежных средств за услуги застройщика по своему усмотрению

Вознаграждение застройщика по договору участия в долевом строительстве


Ст.5 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлен порядок определения цены договора участия в долевом строительстве: 1) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; 2) цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если цена договора включает оплату услуг застройщика, то полученную плату за услуги застройщик расходует по своему усмотрению (п.2 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004). Полученные от дольщиков средства на строительство объекта застройщик может расходовать только на покрытие расходов, перечисленных в п.1 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Перечень этих расходов является закрытым.

Следовательно, средства, направленные на покрытие расходов, не включенных в этот перечень, расцениваются как «нецелевое использование средств дольщиков». В перечень целевого расходования средств включены следующие статьи расходов: 1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры) , если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; 7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно п.п.3.1 и 3.15 раздела III МДС 81-35.2004 сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых объектов составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что в случае, когда в договоре участия в долевом строительстве не выделена сумма вознаграждения застройщика, это означает, что полученные средства можно расходовать только на обеспечение хозяйственной деятельности застройщика по выполнению функций, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Расходы на выполнение этих функций предусмотрены главой 10 сводного сметного расчета.

Соответственно только сумму в пределах указанной главы застройщик может израсходовать на свое содержание из средств, полученных от дольщиков. Рекомендации по определению затрат на содержание заказчика-застройщика, Перечень статей затрат и их содержание – см. письмо Минстроя РФ от 03.11.1992 № БФ-925/12.
письмо Минстроя РФ от 03.11.1992 № БФ-925/12.

Экономия застройщика для целей налогообложения

Предпринимательская деятельность в области строительства недвижимости — это деятельность, связанная с крупными инвестициями и капиталовложениями, немалыми денежными потоками, а так же с высокой степенью риска – результат не всегда предсказуем. Строительная компания может «выйти в 0», получить огромную прибыль или колоссальный убыток от свой деятельности. Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.

Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов.

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.Кто является «застройщиком» и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения). Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком». Согласно п.16 ст.1 Градостроительного Кодекса, застройщик — юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке:

  1. строительство,
  2. реконструкцию,
  3. капитальный ремонт объектов капитального строительства,

а также:

  1. подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
  2. выполнение инженерных изысканий,

Значит, застройщик — это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости.

При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций. Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.

Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик». В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени.

Технический заказчик: 1. Заключает договоры (от имени застройщика):

  1. о выполнении инженерных изысканий,
  2. о подготовке проектной документации,
  3. реконструкции,
  4. о строительстве,
  5. капитальном ремонте объектов капитального строительства.

2.

Подготавливает задания на выполнение указанных видов работ.
3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:

  1. строительство,
  2. подготовку проектной документации,
  3. капитальный ремонт объектов капитального строительства.
  4. реконструкцию,

4.

Утверждает проектную документацию.

5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. 6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.Законодательная база В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства. 1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г.

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

. Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ. Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:

  1. интересов,
  2. имущества
  3. прав,

субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

. Данный закон регулирует отношения, связанные:

  1. с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
  2. с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости,

а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ). Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством.Обратите внимание:Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ.

В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:

  1. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольшищку застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание: При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным. Основные признаки договора участия в долевом строительстве:

  1. заключается в письменной форме,
  2. считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. подлежит государственной регистрации,

Как раз последние два пункта и отличают инвестиционный договор от договора участия в долевом строительстве.

Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.Налоговый учет доходов у застройщика Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.

При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ. Услуги застройщика необходимо выделять отдельно в соответствующих договорах. Обычно они «выставляются» ежемесячно и соответственно включаются в налоговую базу для целей НДС – в случае, если получены по инвестиционному договору и подпадают под льготу, в случае, если получены в связи с договором долевого участия.

Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами. Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками. В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса:

«Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е.

не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ. Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.

В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.» После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.

В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает.

Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы – а нужно ли застройщику платить НДС? И если – да, то с какой суммы?

Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:Экономия застройщика признается внереализационным доходом в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ и не облагается НДС.

В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:

  1. работ,
  2. имущества (в том числе денежных средств),
  3. услуг,

которые получены в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств.

Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога. Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.

Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции. Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010г.

по делу №А46-23193/2009(Определением ВАС РФ от 25.03.2011 N ВАС-1109/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)«Суд указал, что средства, получаемые обществом от инвесторов по договорам на долевое участие, в момент их получения не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг).

Поэтому сумма разницы между средствами, полученными обществом от физических лиц, и фактическими затратами на строительство жилых объектов не облагается НДС.» Такие же выводы содержит Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010г.

по делу №А27-25524/2009.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2009г. №Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу №А46-21324/2008

«Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010г. по делу №А33-22092/2009

«Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.»

К таким же выводам пришел суд в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007г.

по делу №А28-4176/2007-145/21. Менее авантюрным представляется следующий подход:Экономия застройщика признается доходом от реализации в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ и облагается НДС. В соответствии с п.2 ст.249 НК РФ, выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные:

  1. имущественные права,
  2. товары (работы, услуги),

выраженные в денежной или натуральной формах.

Если компания осуществляет функции Застройщика в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, то экономия средств, полученная от участия в Инвестиционном контракте (договоре долевого участия), с большой вероятностью будет квалифицирована налоговыми органами, как доход, связанный с оказанием услуг Застройщика вне зависимости от выделения (его отсутствия) вознаграждения Застройщика в договоре инвестирования (соинвестирования), долевого участия. Доходы, связанные с договором инвестирования (соинвестирования), подлежат налогообложению НДС: 1. Согласно п.2 ст.153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

2. Согласно пп.2 п.1 ст.162 НК РФ, налоговая база, увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Мнение, выраженное в Письме Минфина от 25.03.2008г.

№03-07-10/02:

«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.»

Решения судов, поддерживающие позицию налоговых органов:Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011г.

№Ф09-3294/11 по делу №А71-10573/2010-А18:«После окончания строительства объектов и их сдачи инвесторам услуги заказчика-застройщика являются выполненными и общество, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязано исчислить НДС с суммы этой экономии.

Суд также отметил, что по завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение.»Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2011г.

№Ф09-1217/11-С2 по делу №А50-15732/2010:«Суд пришел к выводу, что сумма превышения средств, полученных от инвесторов, над затратами на строительство объекта включается в налоговую базу по НДС. Это объясняется тем, что в момент сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его инвесторам оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика денежные средства не носят инвестиционного характера.» Использование льготы по НДС согласно пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, возможно только лишь по экономии застройщика, связанной с договором участия в долевом строительстве. Ведь в соответствии с пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, не подлежат налогообложению на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного* назначения).*К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг); Вот какой ответ на вопрос об отсутствии оснований для применения пп.

23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ при исчислении НДС в отношении лиц, не относящихся к застройщикам в соответствии с п.1 ст.2 закона N214-ФЗ дает Минфин в своем письме от 14.03.2011 №03-07-10/04:«Согласно пп.

23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).В соответствии с п.

1 ст. 2 вышеназванного закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В связи с этим для применения иными лицами освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, правовых оснований не имеется.» В соответствии с письмом Минфина от 11.05.2011 №03-07-10/08: «По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению НДС.» В части налога на прибыль сумма экономии средств, полученная от участия в инвестиционном договоре (договоре долевого участия), является доходом по данному договору и облагается по ставке 20% в любом случае, вне зависимости от того, к каким доходам эту экономию отнесет налогоплательщик: либо в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ, либо в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ.

В заключение необходимо отметить, что даже если в настоящее время суды в своих решениях становятся на сторону налогоплательщика, ситуация может коренным образом измениться через несколько лет – в момент прохождения организацией налоговой проверки. В связи с чем рекомендуем своевременно и в полном объеме исполнять обязанности налогоплательщика.

  1. , аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

«».

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Другой комментарий к Ст.

18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1.

В части 1 комментируемой правовой нормы законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства.

Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком. В этом случае у застройщика может оказаться недостаточно средств для завершения строительства, что повлечет «долгострой» и, возможно, банкротство застройщика. Тогда возникнет проблема так называемых обманутых дольщиков.

Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства.

Комментируемая норма содержит закрытый перечень статей расходов при строительстве здания, на которые могут быть отнесены полученные застройщиком долевые инвестиции. Серьезным ее недостатком следует считать то обстоятельство, что указанный выше закрытый перечень является неполным.

Застройщик не вправе расходовать полученные долевые инвестиции на иные необходимые цели.

Например, на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады и т.д.), а также объектов транспортной инфраструктуры (дороги, паркинги и т.д.). Ведь прямо эти объекты в комментируемой правовой норме не упомянуты.

Вместе с тем законодатель использует в комментируемой норме фразу

«многоквартирный дом и (или) иные объекты недвижимости»

. Это дает нам возможность толковать эту норму с тех позиций, что под иными объектами недвижимости подразумеваются указанные выше забытые законодателем объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

Однако законодатель, действительно, не учел ряд расходов застройщика, которые тот обязан нести, но которые не указаны в комментируемой норме. Например, расходы на государственный кадастровый учет построенных зданий и помещений в них.

Эти расходы, очевидно, застройщики будут перекладывать на долевых инвесторов на основании договора участия в долевом строительстве или иных сделок.

Кроме того, законодатель также не предусмотрел, что застройщик вправе расходовать средства участников долевого строительства на коммунально-эксплуатационное обслуживание введенного в эксплуатацию здания в период от даты ввода здания в эксплуатацию до даты передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. До внесения в комментируемую правовую норму соответствующих коррективов содержание здания до даты передачи квартир застройщик вынужден осуществлять за свой счет, а не за счет долевых инвестиций.

Одним из решений проблемы может быть включение в цену услуг застройщика расходов на эти цели. Другое решение — заключение застройщиком отдельной сделки с гражданами, направленное на компенсацию таких расходов, что в силу принципа свободы договора допустимо . ——————————— См.: ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Кратко уточним, на какие именно цели вправе застройщик расходовать долевые инвестиции граждан.

Во-первых, он вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией. Определение понятия проектной документации , а также многоквартирного дома есть в действующем законодательстве РФ.

——————————— См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. См.: пункт 6 Положения, прилагаемого к Постановлению Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 года

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

.

Во-вторых, застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Подчеркнем, что если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе. Вместе с тем законодатель не указал в комментируемой норме арендные платежи за землю в качестве допустимой целевой статьи расходов застройщика, на которую могут направляться долевые инвестиции граждан, а также расходы на оплату земельного налога.

Это создает определенные проблемы для застройщика, которые не вправе осуществлять такие платежи за счет средств долевых инвесторов до тех пор, пока в Закон N 214-ФЗ не будут внесены соответствующие коррективы.

В-третьих, застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий. Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс

«изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования»

.

——————————— См.: ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Напомним, что к основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

  1. — инженерно-геологические изыскания;
  2. — инженерно-гидрометеорологические изыскания;
  3. — инженерно-геодезические изыскания;
  4. — инженерно-экологические изыскания;
  5. — инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

  1. — поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
  2. — разведка грунтовых строительных материалов;
  3. — геотехнические исследования;
  4. — локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
  5. — обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
  6. — локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод .

——————————— См.: Постановление Правительства РФ N 20 от 19 января 2006 года «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

Напомним, что предметом государственной экспертизы проектной документации является

«оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов»

. ——————————— См.: часть 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Проведения государственной экспертизы не требуется в отношении объектов, указанных в федеральном законе .

Напомним, что государственная экспертиза не проводится в отношении следующих объектов:

  1. — отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов.
  2. — жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилых домов блокированной застройки);
  3. — многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
  4. — отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
  5. — отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства);

——————————— См.: часть 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В-четвертых, застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям.

Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Обычно речь идет о расходах на строительство инженерных сетей в пределах так называемого пятна застройки, то есть земельного участка, отведенного под строительство.

Однако на практике довольно часто точки подключения к сетям находятся довольно далеко за пределами пятна застройки.

От границ своего участка до точек подключения застройщик вынужден тянуть сети.

При этом их прокладка, как правило, проектной документацией не предусмотрена. В этом случае застройщик не вправе расходовать денежные средства долевых инвесторов на эти цели. Ему придется искать на эти нужды собственные средства или средства из других легальных источников.

——————————— См.: пункт 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года N 83. Довольно часто для реализации инвестиционного проекта требуется строительство каких-либо дополнительных инженерных сооружений (трансформаторные подстанции, очистные сооружения, распределительные пункты, тепловые пункты и т.д.) вне пределов пятна застройки. При этом строительство этих объектов не входит в проектную документацию на строительство конкретного жилого дома, в который вкладываются долевые инвестиции граждан.

Такие объекты строятся на основании иной проектной документации.

Следовательно, поскольку в проекте на жилой дом этих работ нет, исходя из требований Закона N 214-ФЗ, застройщик не вправе расходовать средства долевых инвесторов также и на эти цели. Это создает необоснованное ограничение для застройщиков, препятствует реализации строительных проектов.

Таким образом, в состав расходов, разрешенных для финансирования за счет средств долевых инвесторов, не включены расходы на проектирование внешних инженерных сетей, а также инженерных сооружений, необходимых для строительства жилого дома для долевых инвесторов.

Такие расходы застройщик теперь вынужден компенсировать за счет иных финансовых источников. Еще одна из разрешенных законодателем статей расходов, которая может финансироваться за счет средств долевых инвесторов, — плата за подключение (присоединение) к инженерным сетям. Информация о плате за подключение должна предоставляться застройщику организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в течение 14 дней, исчисляемых от даты соответствующего обращения либо органа местного самоуправления, либо правообладателя земельного участка .

——————————— См.: часть 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Плата обычно рассчитывается на основании заранее утвержденных местными властями тарифов.

Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий , то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий .

——————————— См.: ст. 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Например, в этом случае за счет средств долевых инвесторов могут финансироваться расходы застройщиков на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию. Кроме того, в том случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации , а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

——————————— См.: часть 5 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ.

Отметим, что комментируемая норма в текущей редакции действует с 21 июня 2010 года . Ранее применялась норма в первоначальной редакции Закона N 214-ФЗ, согласно которой застройщик был обязан использовать

«денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией»

.

——————————— См.: ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

и отдельные законодательные акты Российской Федерации». См.: ст. 18 Закона N 214-ФЗ в первоначальной редакции. 2. Застройщик вправе определять цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика .

——————————— См.: часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. В этом случае ограничения на целевое использованию денежных средств инвестора распространяются только на сумму денежных средств, предназначенную для возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. На вознаграждение застройщика — нет.

Вознаграждение застройщик вправе расходовать по своему усмотрению.

Таким образом, застройщики могут компенсировать свои, не предусмотренные пунктом 1 комментируемой статьи, издержки путем установления более высокого вознаграждения за свои услуги. Тем более что таковые с 1 октября 2010 года не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость .

——————————— См.: ст. 4, 7 Федерального закона N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года, а также ст. 163 Налогового кодекса РФ. 3.

В части 3 комментируемой статьи законодатель установил, что в случае наличия факта нарушения со стороны застройщика требований, установленных в части 1 комментируемой статьи по целевому использованию денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами . ——————————— См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что, прежде чем обращаться в суд с соответствующим требованием, участник долевого строительства обязан соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора .

В судебном деле по иску со стороны участника долевого строительства бремя доказывания факта нецелевого использования денежных средств возлагается на участника долевого строительства .

——————————— См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. Законодатель не уточняет, каким образом может стать известным участнику долевого строительства этот факт.

В связи с этим вероятность разрешения в пользу участника долевого строительства подобных судебных споров относительно невысока, так как участник долевого строительства, очевидно, будет испытывать определенные процессуальные трудности с доказыванием этого факта.

О возможности использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства на оплату улучшений объекта долевого строительства

Застройщиком в заключаемых договорах участия в долевом строительстве в характеристике объекта долевого строительства (квартира) предусмотрено, что в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе.

Гарантии производителя мебели и техники действуют в соответствии с сертификатами и гарантийными талонами, выданными производителями на мебель и технику, установленные в квартире.Вопрос: Вправе ли застройщик использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, в оплату указанного улучшения?Ответ: Порядок и цели использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства предусмотрены ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Закон № 214-ФЗ). В ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору.

При этом, ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, в то время как денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Таким образом, если застройщик предусмотрел в договоре участия в долевом строительстве условие о цене в соответствии с ч.

2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, то часть денежных средств, уплаченных в счет оплаты услуг застройщика, может быть использована им по своему усмотрению. Данная позиция подтверждается в письме Минфина от 29.03.2012 № 03-03-06/1/166. Существует судебная практика, подтверждающая возможность использования денежных средств участников долевого строительства на цели, не предусмотренные ч.

1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ: «Застройщик потратил полученные от участника долевого строительства денежные средства на приобретение ценных бумаг, предоставление займа, оплату по договору управления инвестиционным проектом. В данной ситуации суд не отрицал возможность использования застройщиком денежных средств на вышеуказанные цели, поскольку договором участия в долевом строительстве было предусмотрено, что цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, но застройщик приобрел ценные бумаги на сумму 725 млн рублей, в то время как по условию договора участия в долевом строительстве застройщик мог использовать по своему усмотрению денежные средства только в размере 150 млн рублей.

Таким образом, суд установил, что застройщиком совершено нецелевое использование денежных средств в размере 575 млн рублей». (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2015 № Ф09-5535/15 по делу № А50-22545/2014) Применительно к рассматриваемой ситуации важное значение имеет тот факт, является ли квартира с улучшениями в виде установки кухонной мебели и шкафа-купе предметом договора или такие улучшения являются инициативой застройщика, не предусмотренной договором.

Например, в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено, что стоимость квартиры включает в себя возмещение затрат на строительство квартиры, а также оплату услуг застройщика. Следовательно, учитывая сказанное нами выше, часть денежных средств, предусмотренных на оплату услуг застройщика, может быть использована застройщиком по своему усмотрению. Объектом долевого строительства дольщика по договору может быть квартира в жилом многоквартирном доме, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого многоквартирного дома.

Квартира передается дольщику в следующем виде: — в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе. Учитывая вышеизложенное, предметом договора является передача дольщику квартиры в соответствии с характеристиками, указанными в договоре, при этом стороны договора согласовали конкретный объект, который будет передан по окончании строительства, следовательно, использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства на оплату вышеуказанного улучшения является правомерным и не обладает признаками нецелевого использования денежных средств.

  1. , первый заместитель генерального директора

Источник: .

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Back to Top