glavargument.ru

Как делится залог при продаже квартиры между агентом и покупателем

Как делится залог при продаже квартиры между агентом и покупателем

Бесплатный вопрос юристам онлайн


Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск:

Полезная информация по теме

3 064 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.8 015 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.16 858 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами.

«Львиная доля» расходов покупателя.1 989 просмотров При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать.3 887 просмотров При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не.1 444 просмотров Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – . Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у ; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Что делать, – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца. Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью (в т.ч. дистанционно). Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток.

Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку)., если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке. Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с между дольщиком и ).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости. На вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е.

квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном , по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Аванс или задаток за квартиру.

Как передумать продавать или покупать недвижимость и не потерять деньги

16 января, 18:13Чтобы «забронировать» понравившуюся квартиру на время оформления сделки, покупатель и продавец обычно договариваются о небольшой предоплате. Часть стоимости квартиры оплачивают сразу в счёт будущей сделки и оформляют в виде аванса или задатка.

В статье мы разберёмся, в чём между ними разница, как правильно оформить аванс или задаток за квартиру и вернуть деньги, если передумали продавать или покупать недвижимость.Зачем нужна предоплата?Если владелец квартиры и её покупатель договариваются о сделке без предоплаты, то получается, что никто никому ничего не гарантирует — существует только устная договорённость. До сделки может пройти много времени: нужно собрать пакет документов, проверить юридическую чистоту объекта, выписать жильцов из квартиры, иногда продать другую квартиру или оформить ипотеку.В любой момент и покупатель, и продавец могут передумать без каких-либо последствий. Вторая сторона потратит время, а порой и деньги на оформление документов и, скорее всего, упустит другие варианты.

Чтобы подобного не случилось, нужна денежная предоплата. Она подтверждает намерения обеих сторон заключить сделку.

Документально предоплату оформляют одним из трёх способов: как аванс, задаток или обеспечительный платёж.Что такое аванс?Это самая простая и популярная форма предоплаты, которая позволяет любой из сторон передумать заключать сделку без каких-либо последствий. Юридически такого понятия не существует, его нет ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе.

По факту, авансом считают любую предоплату, если в документах не фигурирует другое обозначение, например, задаток.

Для оформления аванса часто ограничиваются распиской. Но можно заключить и авансовый договор и там прописать все условия. Если сделка состоится, то сумму аванса учтут в стоимости квартиры, а если нет — покупатель просто получит деньги назад.

Но не всегда. Вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников: «На практике в дополнении к предварительному договору купли-продажи или авансовому договору иногда прописывают штрафные санкции для покупателя за моральный или какой-либо другой ущерб.

Если заключение договора отменяется по вине продавца, он просто возвращает несостоявшемуся покупателю деньги, а если покупатель откажется от сделки, то потеряет аванс».

Если стороны хотят предусмотреть штраф в случае отказа любой из сторон от сделки, то им лучше выбрать в качестве предоплаты задаток. Что такое задаток?Это доказательство того, что продавец и покупатель договорились о сделке.

И этот термин закреплён законодательно в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Задаток за квартиру остаётся продавцу, если покупатель передумал, или возвращается покупателю в двойном размере, если передумал продавец. То есть тот, кто разорвал договор, понесёт убытки.

Как и аванс, задаток тоже входит в платёж за квартиру. Но, в отличие от аванса, задаток обеспечивает исполнение договора купли-продажи. Если один из участников сделки передумает, второй может через суд потребовать всё-таки заключить договор купли-продажи либо получить компенсацию.

Важно: передаваемая продавцу сумма в договоре задатка или в предварительном договоре купли-продажи должна называться именно задатком.

«Если условия будут сформулированы невнятно, то суд может признать платёж обычным авансом за квартиру, — подчёркивает судебный юрист Анна Петровская. — Любое сомнение в том, что имели в виду стороны — задаток или аванс, превращает эту сумму в аванс, и ни на какие существенные санкции покупатель рассчитывать не сможет». Что такое обеспечительный платёж?Термин появился в Гражданском кодексе в 2015 году.

Ему посвящена статья 381.1 ГК РФ.

Как и задаток, такой платёж тоже обеспечивает исполнение сделки купли-продажи.

Если одна из сторон договора откажется его выполнять, вторая может потребовать этого через суд либо получит компенсацию. Но, в отличие от задатка, обеспечительный платёж продавец вправе потратить на возможные расходы сразу, а не только если покупатель откажется от сделки. Например, разрешается использовать обеспечительный платёж для оформления документов, оценки недвижимости, оплаты услуг нотариуса, аренды банковской ячейки и других расходов, предусмотренных договором.
Например, разрешается использовать обеспечительный платёж для оформления документов, оценки недвижимости, оплаты услуг нотариуса, аренды банковской ячейки и других расходов, предусмотренных договором.

Даже если сделка состоится, покупатель получит обратно обеспечительный платёж за вычетом расходов. В плату за квартиру обеспечительный платёж обычно не входит, хотя это можно дополнительно прописать в соглашении.Аванс и задаток можно дать только за уже «готовую» квартиру, а обеспечительный платёж — даже за строящуюся. Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов рассказывает, что застройщик заключает с покупателями договор бронирования, в котором прописаны обязанности сторон и сроки сделки.

По нему же берут обеспечительный платёж, например, в RDI он составляет 30 000 рублей. Если покупатель подпишет договор купли-продажи, но не расплатится за квартиру, то обеспечительный платёж останется у продавца в качестве компенсации.

Но если до указанной даты продавец или застройщик не оформят вместо договора бронирования договор купли-продажи, покупатель может потребовать заключить договор о покупке квартиры либо вернуть обеспечительный платёж.По словам вице-президента инвестиционной компании QBF Владимира Масленникова, отличие обеспечительного платежа от задатка ещё и в том, что его можно вносить не только в денежной форме, но и, например, акциями, облигациями и другими подлежащими передаче ценными бумагами.В чём разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом?Аванс и задаток всегда учитываются в плате за квартиру, а обеспечительный платёж — только если такое условие есть в предварительном договоре купли-продажи.

Но задаток и обеспечительный платёж накладывают на участников сделки обязательство в будущем заключить договор купли-продажи, а аванс — нет.Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал. Покупателя не заставят купить, а продавца — продать квартиру, даже если в договоре аванса предусмотрена компенсация за отказ от сделки.

В этом случае можно, например, попытаться вернуть аванс через суд, если покупатель докажет, что не нанёс продавцу морального или иного ущерба. Суд рассмотрит доказательства и вынесет решение, кому останется аванс. Но на сам договор купли-продажи это не повлияет.

При задатке и обеспечительном платеже все условия чётко прописаны в Гражданском кодексе, и оспорить его не получится. Обе стороны имеют право требовать заключения договора купли-продажи через суд либо получить компенсацию.Юрист и риелтор Юрий Паршиков считает, что из-за этого аванс не мотивирует стороны исполнять условия договора: «В случае с задатком и обеспечительным платежом наступает финансовая ответственность.

В этом заключается вся суть обеспечения. Если одна из сторон уклоняется от условий сделки, то она гарантированно несёт убытки». С другой стороны, задаток ещё и защищает обе стороны сделки.

Если она сорвётся по вине одного из участников, второй обязательно получит компенсацию.Что выгоднее для покупателя, а что — для продавца?Покупателю почти всегда выгоднее задаток. Конечно, если он откажется, то продавец оставит задаток у себя. Но если сделка сорвётся или её условия изменятся, покупатель получит назад задаток за квартиру в двойном размере.

То же произойдёт и при обеспечительном платеже, но в договоре допускается прописать любую сумму компенсации покупателю, а продавец может использовать предоплату, чтобы покрыть расходы на подготовку к сделке.Для продавцов выгоднее аванс, но только если в нём предусмотрен штраф за то, что покупатель изменит своё решение. Риелторы и агентства недвижимости тоже обычно настаивают на авансе — он считается комиссией за проделанную работу.

Если передумает покупатель, агентство просто оставит деньги себе и начнёт искать другого желающего приобрести квартиру. Если сделка сорвётся по вине продавца, то он должен будет вернуть покупателю аванс из собственных средств. Чаще всего аванс вносят в случае многоходовых сделок.

Если нужно сначала продать квартиру, потом покупать другую, а её владелец в свою очередь приобретает третью, то выбирать задаток слишком рискованно. Кто-то один в этой длинной цепочке может передумать, и тогда придётся возвращать сумму предоплаты в двойном размере, возможно, нескольким участникам цепочки. Обеспечительный платёж в большей степени защищает интересы продавца.

Из него покрывают убытки, платят неустойку. Одним словом, используют по мере необходимости, если возникнут какие-то расходы из-за неисполнения предварительного договора купли-продажи.

Теоретически, с задатком можно поступать точно так же, но только если сделка сорвётся. А обеспечительным платежом пользуются в процессе.

Даже если сделка состоится, покупатель получит назад обеспечительный платёж за вычетом расходов.Сколько в среднем составляет предоплата?Точный размер предоплаты не прописан законодательно. Но эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что обычно она составляет 1–1,5% от суммы сделки. В зависимости от региона и класса недвижимости аванс или задаток при покупке квартиры может составлять от 20 до 100 тысяч рублей.

Но размер предоплаты — всегда результат договорённостей.

Покупатель стремится заплатить поменьше, а продавец — получить побольше.

Если не знать правил рынка, можно рискнуть довольно крупной суммой.Анна Кондрашова пару лет назад покупала квартиру в Люберцах. Договорилась с продавцом напрямую, без риелтора.

«Оказывается, на тот момент в Подмосковье было принято брать в качестве аванса 30 000 рублей. Не важно, сколько стоит квартира — три миллиона или тридцать. Цена стандартная, — говорит Анна, — но узнали мы об этом намного позже, от знакомого риелтора.

А нам продавец сказал, что квартира дорогая, и ему нужен аванс в 150 000 рублей. И мы согласились. Поэтому стоит расспросить знакомых, поискать информацию на форумах или проконсультироваться с риелторами, чтобы узнать принятую на рынке сумму задатка или аванса».При этом вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников предупреждает, что предоплата не должна быть слишком маленькой.

Ведь тогда у сторон не будет стимула придерживаться договорённостей. Например, продавцу будет выгодно отменить договор, если он найдёт нового покупателя на более выгодных условиях, которые покроют даже возврат задатка в двойном размере.Как оформить документы при передаче задатка или авансаПри передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить договор аванса или задатка.

Его можно дополнить или заменить предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.В любом случае в договоре должны быть прописаны:· Данные всех участников сделки — ФИО, даты рождения, паспортные данные, данные о постоянной регистрации. В случае суда их придётся указать в иске. Если собственников или покупателей несколько, все они должны фигурировать в договоре.· Сведения об объекте недвижимости — адрес квартиры, её кадастровый номер.

Можно также прописать основные параметры квартиры, например, метраж и номер выписки из ЕГРН.· Сумма аванса, задатка или обеспечительного платежа.

В идеале — ещё и сумма сделки купли-продажи, чтобы она была зафиксирована и продавец не смог её изменить. Нужно отметить, входит ли сумма предоплаты в стоимость квартиры.· Сроки действия договора аванса, задатка или предварительного договора купли-продажи. Нужно указать точную дату, до которой должна состояться сделка, и после которой договор будет расторгнут.· Условия удержания и возврата предоплаты, в том числе при расторжении сделки из-за внешних обстоятельств.

Например, если банк не одобрил ипотеку или органы опеки выступили против выписки из квартиры несовершеннолетнего, это считается внешними обстоятельствами, которые нужно будет подтвердить документально. А вот если продавец не снял объявление и нашёл клиентов, готовых заплатить больше — это нарушение условий договора.

Как и ситуация, когда покупатели нашли квартиру получше.Когда отдавать деньги?Прежде чем отдать владельцу квартиры предоплату, стоит убедиться, что он реальный и единственный собственник.

Это подтвердит выписка из ЕГРН. Хорошо, если на момент внесения предоплаты квартира будет «юридически чиста» — из неё выпишут всех жильцов, в том числе несовершеннолетних, погасят долги за услуги ЖКХ.

Иногда предоплата идёт как раз на урегулирование этих проблем. Мы подробно писали о проверке документов перед покупкой квартиры. Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников или при наличии генеральной доверенности от них.

Иначе потом они могут заявить свои права на долю и сообщить, что ни о какой сделке не слышали и не знают. По той же причине не стоит отдавать деньги риелторам или агентству недвижимости. Рассчитаться можно наличными или банковским переводом.

Обычно сделку купли-продажи совершают в течение 1–2 месяцев после внесения предоплаты. Этого времени достаточно для оформления документов.

Но если точный срок не прописан в предварительном договоре купли-продажи, то, согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, срок его действия — один год.Зачем нужна расписка?Чтобы официально подтвердить, что покупатель передал деньги продавцу. Расписка необходима, если предоплату вносят наличными, а не переводом со счёта на счёт. Виолетта Колосова, юрист «Единого центра защиты»: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом или задатком не подтверждает факт передачи денег продавцу.

Тем более, если в нём нет никаких отметок о расчётах с продавцом. В итоге покупатель может и квартиру не купить, и деньги назад не получить, если что-то пойдёт не так и дело дойдёт до суда».Расписку об авансе или задатке за квартиру составляют письменно в произвольной форме, но в ней должны быть прописаны ФИО и паспортные данные всех участников сделки и сведения о регистрации, указаны сумма предоплаты цифрами и прописью, дата получения расписки и подпись всех участников сделки.

Обязательно нужно пометить, что деньги передаются по договору аванса, задатка, обеспечительного платежа или по предварительному договору купли-продажи.

«Лучше, если продавец напишет расписку от руки в присутствии покупателя, — говорит судебный юрист Анна Петровская.

— Это позволит в дальнейшем провести почерковедческую экспертизу, если вдруг продавец станет отрицать, что подпись в расписке принадлежит ему».Хорошо, если договор и расписку заверит нотариус, он станет дополнительным свидетелем и может взять предоплату на хранение в качестве депозита.

Для этого заключают отдельное соглашение о денежных расчётах, в котором указывают, при каких условиях продавец получит деньги.

Обычно покупатель переводит предоплату на депозитный счёт нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре деньги с него переводят на счёт продавца.

Нотариус выступает гарантом соблюдения прав всех сторон соглашения о задатке или авансе.

Для сделки с наличными средствами чаще арендуют банковскую ячейку. Но юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова предупреждает, что тут есть свои подводные камни: «В договоре аренды ячейки не прописывается, сколько денег вы намерены в ней оставить. Тем более не проверяется их подлинность. Во всём этом продавец должен будет удостовериться сам в момент, когда деньги будут закладывать в ячейку.
Во всём этом продавец должен будет удостовериться сам в момент, когда деньги будут закладывать в ячейку.

Поэтому как замену банковской ячейке для расчётов с продавцом иногда используют аккредитивы».Что будет, если одна из сторон передумает покупать или продавать квартиру?Аванс. Вне зависимости от того, кто и по какой причине отказался от сделки купли-продажи, аванс возвращается покупателю квартиры, если в договоре аванса нет дополнительных условий о штрафе за нарушение договорённостей.

Если условия штрафа всё-таки были прописаны, то они работают только в случаях, если покупатель сам отказался от квартиры, а не получил, например, отказ от ипотеки в банке, или в ситуации виноваты другие внешние обстоятельства.

Если от сделки отказался продавец, то судебный юрист Анна Петровская советует попытаться взыскать с него проценты по ключевой ставке Центробанка за время неосновательного пользования деньгами (согласно статье 395 ГК РФ).Задаток.

Если продавец откажется от сделки, то он обязан вернуть всю сумму аванса несостоявшемуся покупателю в двойном размере. Если покупатель изменит своё решение, то он лишится всей суммы предоплаты. Но если сделка сорвётся по не зависящим от обеих сторон причинам или по обоюдному решению сторон, то это не будет считаться нарушением условий.

Продавец должен вернуть задаток за квартиру покупателю без всяких штрафов.Обеспечительный платёж.

Тут действуют те же правила, что и для задатка, только сумма штрафа и условия удержания и возврата предоплаты могут быть любыми. Главное — прописать их в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.Должен ли продавец снять объявление о продаже квартиры с публикации, если нашёл покупателя?Что бы не внёс покупатель — аванс, задаток или обеспечительный платёж, это не гарантирует, что сделка состоится. Продавец может подстраховаться и до последнего не снимать объявление с публикации.

«Ничего незаконного или предосудительного он не делает, просто защищает свои интересы»

, — отмечает юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова. Поэтому пропишите в договоре, что продавец должен снять объявление, или хотя бы требуйте ставить отметку о том, что квартира забронирована.Так поступила Анна Кондрашова: «Уже после заключения договора аванса владелец квартиры решил, что продешевил на 500–700 тысяч рублей.

Поэтому он попросил ненадолго снова опубликовать объявление о продаже с более выгодным ценником. Так он решил подстраховаться на случай, если мы не успеем продать свою квартиру.

Но по нашему договору аванса продавец был обязан снять квартиру с продажи, а значит, собирался нарушить соглашение. Я предложила выплатить неустойку 300 тысяч рублей, и продавец сразу передумал».Владельцы недвижимости и риелторы порой идут на хитрость, если видят, что квартира понравилась покупателю.

Они говорят, что после внесения предоплаты снимут объявление с публикации и прекратят показывать жильё потенциальным покупателям. То есть подталкивают внести аванс как можно скорее. Потом могут открыться какие-то негативные характеристики недвижимости, покупатели откажутся от сделки, и продавец оставит аванс себе.

Схему могут использовать мошенники, которые не планируют продавать квартиру.Как вернуть деньги, если сделка не состоялась?Если договор купли-продажи не будет заключён, то с возвратом предоплаты могут возникнуть сложности. Например, после получения денег владелец квартиры просто «исчезнет с радаров» — перестанет отвечать на сообщения и телефонные звонки.

Вне зависимости от того, как была оформлена предоплата — авансом, задатком или обеспечительным платежом, покупателю придётся обратиться в суд и ждать его решения.

Основой для иска может быть неосновательное обогащение (эта норма прописана в статье 1102 Гражданского кодекса РФ) и неправомерное удержание денежных средств (статья 395 ГК РФ). В последнем случае покупатель вправе потребовать ещё и проценты за каждый день просрочки по ключевой ставке Центробанка. Возврат денег по несостоявшейся сделке регламентирован и пунктом 3 статьи 487 ГК РФ.Практически всегда суд встаёт на сторону покупателя, но тяжба всё равно может затянуться.

Если у владельца квартиры нет денег на возврат задатка или аванса, суд может присудить ему частичное возмещение средств. Покупатель отдаст 100 000 рублей сразу, а получать назад будет по восемь с небольшим на протяжении целого года.

Поэтому стоит заранее предусмотреть такую ситуацию и прописать её в договоре аванса, задатка, обеспечительного платежа или предварительном договоре купли-продажи.

Например, указать штрафные санкции: компенсацию расходов на аренду на период частичных выплат и другие материальные убытки. Взыскать реально и компенсацию моральных страданий. Конечно, владелец квартиры может отказаться от контракта с такими подробными и жёсткими условиями. Но это скорее будет означать, что намерения его не чисты.

Но это скорее будет означать, что намерения его не чисты. Продавцу и покупателю, которые планируют совершить чистую сделку, нечего бояться в договоре аванса или задатка, предварительной купли-продажи или бронирования/резервирования квартиры в новостройке.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Ксения СтойликПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры. В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких , Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная).

В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

– смотри в отдельной заметке по ссылке. Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно . Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать .

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа. То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса.

Почему такая несправедливость? Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи.

Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того. Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.
Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей (схема откроется во всплывающем окне).

Понятие залог

Заложить можно ценности, имущество, находящиеся в собственности залогодателя.

Служит гарантией погашения займа в частичном или полном объеме При съеме жилья вносится залоговая сумма, которая является гарантией обеспечения целостности имущества, находящегося в квартире и надлежащего состояния самой квартиры.

В договоре учитывается степень износа во время эксплуатации. Когда квартиранты выезжают, собственник проверяет целостность квартиры.

Если все в порядке, залог возвращается. При обнаружении повреждений оценивается ущерб, который выплачивается из суммы залога.

При покупке жилья в кредит залогом является приобретенное недвижимое имущество.

Банк выдает денежные средства под залог, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по погашению кредита, банк с торгов продаст недвижимость, чтобы возместить свои убытки.

Договор залога нужно обязательно регистрировать у нотариуса.

Денежная сумма не может выступать в качестве залога.

Отзывы о юристах по теме Задаток риэлтору

отзыв от: 28.02.2020 06:52 Общая оценка то , что нельзя за прошлые периоды — плохо, а за ответ конечно же спасибо, до последнего не верю в то, что бесплатно, спасибо.

адвокат

отзыв от: 28.02.2020 06:52 Общая оценка По факту у неё нет квартиры, живет в квартире сестры, а у меня ни того ни другого нет и должен быть из за этого должен на всю жизнь?

юрист

отзыв от: 28.02.2020 06:31 Общая оценка Подсказали бы какие.

юрист

отзыв от: 28.02.2020 06:27 Общая оценка Спасибо за ответ!

юрист

отзыв от: 28.02.2020 06:23 Общая оценка Спасибо, Вам мне очень помогли!!!!

юрист

отзыв от: 28.02.2020 06:08 Общая оценка Да, было вот такое. Спасибо за внимание

юрист

отзыв от: 28.02.2020 05:35 Общая оценка большое спасибо!

юрист

отзыв от: 28.02.2020 05:21 Общая оценка Спасибо.

Все поняла.

юрист

отзыв от: 28.02.2020 05:01 Общая оценка Я тоже об этом говорю.

юрист

отзыв от: 28.02.2020 04:58 Общая оценка Благодарю за оперативный ответ.

Доброй ночи юрист 5. Как правильно написать в свободной форме доверенность на риэлтора по задатку. 5.1. Обратитесь к нотариусу, самому писать ничего не нужно. 6. Риэлтор действует по доверенности от собственника при продаже квартиры, я покупатель.

Можно ли передать задаток риэлтору, какие документы у него должны быть в наличии? Есть ли риск и каков? Спасибо. 6.1. Должно быть полномочие в доверенности на получение денег.

лучше собственнику передайте, по расписке. также одновременно заключается предварительный договор купли-продажи 7. Я продавец квартиры должна была состоятся сделка по продажи покупатели внесли задаток 10000 риэлтору но по вине покупателя сделка не состоялась кому остается задаток риэлтору или продавцу.

7.1. Добрый вам вечер Уважаемая Елена, в данном случае необходимо смотреть условия договора, а именно условия по задатку, но риелтор здесь не причем. Договор заключался между вами и покупателем, соответственно и задаток ваш, а не риэлтора.

7.2. Здравствуйте! Если предварительный договор был заключен между продавцом и покупателем, то задаток остается у продавца. А если между риэлторской фирмой и покупателем, там надо уже смотреть условия договора. 8. ЗАКЛЮЧИЛИ С АГЕНСТВОМ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОМА, ОТДАЛИ ЗАДАТОК РИЭЛТОРУ (ПО ДОВЕРЕННОСТИ ПРОДАВЦА).

А НА СЛЕДУЮЩИЙ ДЕНЬ РЕШИЛИ ОТКАЗАТЬСЯ. ЧЕРЕЗ АДВОКАТА ПРИЗНАЛИ ДОГОВОР НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, ТАК-КАК (договор составлен неграмотно) ПО ДОКУМЕНТАМ МЫ ПРИОБРЕЛИ БЫ ТОЛЬКО ЧАСТЬ ДОМА.

ЗАДАТОК НАМ НЕ ОТДАЮТ, ГОВОРЯТ ОТДАЛИ ПРОДАВЦУ, А НА САМОМ ДЕЛЕ ПРОДАВЦУ ОТДАЛИ ЧАСТЬ, ОСТАЛЬНОЕ ОСТАВИЛИ СЕБЕ. Все это произошло в течении 17 часов.

ЧТО ДЕЛАТЬ? 8.1. Татьяна! Вы можете взыскать с агенства задаток в судебном порядке.

8.2. Уважаемая Татьяна! Если Вы, «ЧЕРЕЗ АДВОКАТА ПРИЗНАЛИ ДОГОВОР НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ», то у Вас уже есть умный адвокат. Вы забыли написать, что говорит Вам мой коллега, насчет задатка, правильно ли был оформлен задаток или нет?

9. Мы выбрали квартиру на Авито. Позвонили в Агентство. Просмотр был на следующий день.

Квартира понравилась, внесли задаток риэлтору 30,000.

Написали росписку до 11 апреля. Так получилось, что мы встретились с продавцом и передумали обоюдно о сроке купли-продажи.

Сами договорились сроки перенести. На что риэлтор сказала, задаток не отдам.

Имеет ли она право на это? 9.1. Здравствуйте. Имеет право (ст. 381 ГК РФ) 10. Отдал задаток риэлтору за покупку квартиры без договора, как выяснилось продавец квартиры задаток и не просил.

Теперь я передумал покупать эту квартиру. Могу ли я забрать свои деньги у риэлтора? 10.1. без договора? чем подтвердите передачу денег?

11. Решили купить квартиру в ипотеку.

Подали соответствующее заявление в банк, банк одобрил ипотеку + первоначальный взнос материнский капитал. Нашли квартиру, но столкнулись с обязательным задатком риэлтору.

Подскажите нужен ли этот задаток? И почему нельзя провести оценку квартиры и заключить договор купли-продажи без задатка? 11.1. Передавая задаток Вы берете на себя обязательство купить эту квартиру, а продавец — продать вам ее.

Сразу выйти на сделку Вам не получится (т.к.

надо получить одобрение квартиры от банка) . Передача задатка — обычная практика. Нужна будет помощь в сопровождении сделки — обращайтесь. 12. У нас ипотека от сбербанка. Покупаем комнату за 1300000, сумма первоначального взноса составляет 200000, внесли задаток риэлтору продавца 50000. Сегодня идем на предварительный договор, завтра на сделку.
Сегодня идем на предварительный договор, завтра на сделку.

Нас просят оставшеюся 150000 первоначального взноса внести сегодня на предварительном договоре. Правильно ли это? И этот взнос получает банк или сам собственник? 12.1. Правильно ли это?ъ НЕТ, НЕ ПРАВИЛЬНО И этот взнос получает банк или сам собственник ЭТОТ ВЗНОС ПОЛУЧАЕТ БАНК 13.

При покупке дома мы внесли задаток риэлтор утверждал что дом деревянный, а в итоге оказалось чтошлакозасыпной как можно вернуть задаток и что можно сделать спасибо. 13.1. Здравствуйте. Подавайте претензию.

при отказ- исковое заявление в суд о возврате ден. средств и рассторжении договора по ст 450 ГК РФ. Статья 450. Основания изменения и расторжения договора Позиции высших судов по ст.

450 ГК РФ >>> 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 13.2. Здравствуйте! Расторгайте договор и требуйте возврата задатка.

13.3. Кроме «утверждал» — где написано, что дом деревянный?

Если это написано в договоре, то у вас есть хорошие шансы вернуть задаток. 14. Может ли риэлтор (имеет эксклюзивное право продажи) брать задаток, между кем заключается предварительный договор продажи и может ли взять задаток риэлтор в оплату услуг? 14.1. Предварительный договор купли — продажи заключается между продавцом и покупателем, если на риелтора нет оформленной доверенности с правом получения денежных средств то оформить задаток на своё имя риелтор не может, взять задаток в счёт оплаты своих услуг риелтор может только по соглашению с продавцом 15.

Хочу уточнить по раннее заданному вопросу.

Я покупаю жилье в московской области, отдала задаток, риэлтор не успевает подготовить все документы к дате, указанной в соглашении о задатке.

Вопрос: нужно ли мне продлевать соглашение о задатке.

И нужно ли в соглашении указывать, что он мне вернет задаток в двойном размере, если не выполнит договор.

С уважением Алла. 15.1. Альфия, добрый день!

Если Вас сделка интересует и дальше, то Вы можете продлить срок договора о задатке. Специально указывать в договоре о необходимости возвращения задатка в двойном размере, нет никакой необходимости.

Эта обязанность вытекает из закона.

Слово задаток уже указывает на это. С уважением, 16. Я собираюсь завтра оформить сделку купли-продажи. Когда отдавала задаток, риэлтор присутствовала, но печать на договор не поставила.

Теперь она объявилась через две недели и требует у меня деньги за сделку. Как быть? Помогите. Правомерны ли действия риэлтора? 16.1. Добрый день Екатерина, Из Вашего вопроса нет ясности, в вопросах: — был ли заключен договор с риэлтором?

— какие действия производил риэлтор (его участие для заключения сделки)?

Если договор с риэлтором заключался и подписан (включая риэлтором), но в нём отсутствует печать риэлтора, то договор может быть признан заключенным. Если риэлтор не принимал активного участия в подборе покупателя — продавца, то его действия так же можно признать как нарушение условий договора (если он заключался) и уменьшить сумму комиссионных.

С уважением, Юридическое агентство «АЛСЕМИ» 17.

Задаток при покупке квартиры был передан риэлтору для последующей передачи продавцу, о чем свидетельствует договор, с припиской риэлтора, что в случае несовершения сделки задаток возвращается. Риэлтор передала задаток продавцу, о чем свидетельствует договор с припиской, что задаток не возвращается. При форс-мажорных обстоятельствах, с кого требовать возврат задатка: с риэлтора или продавца?

17.1. Добрый день! Если Вы заключали договор непосредственно с риэлтором, действующим в качестве агента от своего имени, но в интересах продавца, то все обязательства возникают перед вами у риэлтора, и если сделка не состоится, то он будет обязан, в силу вашего с ним договора, вернуть вам задаток. А то, что в свою очередь, риэлтор не сможет забрать сумму задатка от продавца — это его проблемы, но это не освобождает его от обязанности исполнить ваш с ним договор и вернуть задаток.

18. Задаток за квартиру надо заверять у натариуса-именно как задаток? Т.к.говорят что в случае разбирательств в суде, суд чаще всего признает задаток-как аванс и заставляют его вернуть в одинарном размере, а не так, как указано в соглашении-в двойном размере. Чтоб узаконить задаток, что еще нужно кроме составления риэлторами соглашения со всеми вытекающими условиями и подписями?

Может надо составить предварительный договор купли-продажи? 18.1. Да, следует составить договор. Соглашение о задатке не обязательно удостоверять у нотариуса 18.2.

Требуется предварительный договор купли-продажи, которым установлено соглашение о задатке.

19. Риэлтор уверила нас, что на нашу квартиру есть покупатель и что мы можем дать задаток за другую квартиру которую мы хотели приобрести. Мы внесли задаток, но оказалось покупателя на нашу квартиру нет. Можно ли вернуть задаток, ибо нас обманула риэлтор?

19.1. Да, Вы вправе в данном случае требовать возврата задатка.

20. Риэлтор при продаже квартиры умолчал, что там прописаны старые хозяева (их не выписывают за долг 250000.), после моего отказа от сделки отказалась вернуть задаток 30000 руб.

т.к. я сам отказался (нарушил договор). Как вернуть деньги? 20.1. да не как риэлтор хитрый а может быть это умышленная подстава нужно проверить 20.2.

Возможно вернуть но в судебном порядке.

Взыскивайте т.к. нарушены ваши права на покупку жилья без прав третьих лиц. если бы знали о правах 3 лиц, то договор залога бы не заключили. Можно в полицию обратиться — есть признаки мошенничества 20.3.

Не возвращайте, еще вопрос — то ли переданные деньги оформлены как аванс, то ли как задаток?

нужно смотреть документы! 21. Риэлтор предлагает внести задаток перед заключением основного договора. После внесения задатка он осуществляет проверку документов на юридическую чистоту квартиры.

Если после внесения задатка выяснится, что квартира находится в обременении и я не хочу связываться с данной квартирой, могу ли я вернуть свой задаток? 21.1. Здравствуйте Надежда! Надо смотреть документы которые Вы будите подписывать у риэлтора.

22. Риэлтор предложил мне квартиру, понравилась, но, чтобы купить ее, нужно продать свою-т.е.

выстраивается цепочка. Что мне нужно сделать, чтобы застолбить понравившуюся квартиру? Внести задаток? Если да, то в каком размере или может определенный процент со стоимости квартиры? Разъясните, пожалуйста, как обычно поступают в таких случаях.

Спасибо! 22.1. Можно заключить договор о задатке, можно заключить предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме и установить сроки заключения основного договора. Размер задатка устанавливается не законодательно, а по соглашению сторон договора.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Чаще всего задаток не превышает 10% стоимости квартиры или равен стоимости услуг агентства недвижимости при содействии в осуществлении сделки. 23. Риэлтор не хочет возвращать задаток.

У нас произошёл форс-мажор банк не работает с молодежным сертификатами. Я этого не знала, от покупки квартиры я не отказываюсь. Но личных денег кроме сертификатов и ипотеки у меня нет.

Банк даст ипотеку в случае полученной расписки от продавца по молодежном сертификату. Но молодежный сертификат администрация города переведет тогда когда произойдёт право передачи собственности. 23.1. ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

24. Риэлторы должны предоставить продавцу соглашение о задатке?, говорят что соглашение было, задаток они получили, спрашиваем сроки, говорят до сделки. Сроки же должны быть? Прошло две недели у покупателя они говорят проблемы кормят завтраками.

24.1. • Здравствуйте, Не нужно надеется на риелторов, соглашение о задатке вы должны были самостоятельно подписать с покупателем и иметь его у себя на руках Желаю Вам удачи и всех благ!

24.2. Если речь идёт о сделки купли-продажи, то соглашение о задатке должно быть заключено между покупателем и продавцом. Непонятно, причём тут риелторы.

25. Риэлтор без доверенности заключает предварительный договор с покупателем и берет задаток с покупателя без ведома продавца.

Законно ли это? 25.1. это мошенничество. 25.2. все действия риэлтора незаконны — скорее всего договор не заключался и деньги не передавались — все сделано для видимости — пишите заявление в полицию 26.

Риэлтор под договор задатка помог получить кредит в банке на право аренды земельного участка.

Деньги были получены по кредиту и перечислены риэлтору на его личную карточку. Работа не была выполнена и решением суда сумма взыскана, как неосновательное обогащение, возбуждено уголовное дело. 11 месяцев предприятие платит кредит, возможности исчерпаны.

Возникает угроза не возврата кредита. 26.1. К юристам надо обращаться до совершения сделки. А теперь чем юристы вам могут помочь?

Мы материальную помощь не оказываем. Всего доброго. 27. Риэлторы требуют погасить все расходы. За отказ от покупки дома. Оценка банка, задаток но мы его платили уже.

Они говорят что он сгорел. Платите ещё.

Выписки 5 шт, задаток за гараж какой-то там.

Что мы реально должны оплатить. Мне кажется что нас обманывают. 27.1. Здравствуйте. Вам ничего платить не нужно.

Пусть подают иск в суд и доказывают факт вашего долга при наличии соответствующих договоров. 28. Риэлтор не хочет возвращать задаток, расписка есть. С моей стороны нет подписанных актов о выполненных работ, и договор аренды.

На звонки не отвечает и скрывается. 28.1. Вы вправе подать в суд на риэлтора и взыскать задаток с него 29. Риэлтор попросил внести задаток (аванс) за то чтобы не выставлять квартиру на продажу которая нам подходит.

Вопрос в том он должен вернуть деньги после оформления сделки или нет?

Риэлтора нанял продавец с нами никаких договоров у него нет. 29.1. Аванс входит в стоимость квартиры, заключайте предварительный договор купли-продажи с собственником жилья. Договор о задатке составлять нежелательно.

30. Риэлторы не хотят возвращать задаток после срыва зделки кончился срок кредитного решения банка что делать ссылаются на то что деньги выплатили хозяйке квартиры а она внесла ее за следующюю квартиру срок договора кончился. 30.1. обязаны вернуть, практика есть.

Хотелось бы узнать о содержании договора задатка, т.к в вашем вопросе только ссылка на отказ кредитования банка. По судебной практике два основания воврата задатка, в связи с расторжением основного договора, и в связи с требованием расторжения предварительного договора.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько.

Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры. Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко. Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже. Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки».

Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Back to Top