glavargument.ru

Подводя итоги

На рынке множество управляющих компаний, предоставляющих свои услуги гражданам. Жильцы ежемесячно перечисляют на счет организации денежные средства, в том числе и на обеспечение их нужд, поэтому могут быть инициаторами проведения проверки.

Контролирующие органы разнообразны: Роспотребнадзор контролирует качество предоставляемых услуг, прокуратура следит за целевым расходом средств, а к помощи жилищных инспекторов можно прибегнуть при возникновении сомнений в правильности применяемых тарифов.

Приглашая квалифицированного аудитора, граждане могут удостовериться в честности и прозрачности производимых расчетов или обнаружить использование денежных средств не по назначению.

Процедура замены управляющей компании

Как сменить управляющую компанию? Потребность приобретает обязательный характер, если речь идет о невыполнении условий договора.

При реализации задуманного, граждане должны придерживаться следующего порядка:

• Выбор новой компании.
• Принятие решения путем проведения ания на общем собрании.
• Передача документов.

Смена обслуживающей организации не представляет собой ничего сложного, главное, не ошибиться при выборе новой.

Комиссия по ЖКХ и контролю за качеством работы УК

Существуют общественные организации, которые курируют сферу ЖКХ.

Какая организация может помочь в борьбе с управляющей компанией? – это общественная организация.

Она создана во многих регионах России.

Например, в Москве, Санкт-Петербурге. Цель – помогать гражданам в борьбе с незаконными действиями УК, просветительская работа, непосредственный контроль за организациями, осуществляющие управление многоквартирными домами.

Могут ли собственники провести ревизию УК

По жилищному законодательству управляющие организации подконтрольны избравшим их собственникам МКД.

Они обязаны ежегодно отчитываться перед ними о проделанной ими работе за истекшее время. Организация, которая управляет домом, также должна по требованию собственников предоставлять другую документацию, информацию, связанную с оказанием ЖКУ. Перечень сведений, которые вправе получать жильцы, установлен Постановлением от 23.09.2010 № 731

«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

.

Согласно этому документу предприятия, управляющие МКД, обязаны раскрывать сведения обо всех выполненных работах, их стоимости, использовании общего имущества дома.

Следовательно, жильцы вправе проводить ревизию их деятельности.

Сайт ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ сейчас активно развивают. Московских домов тут в два раза больше, чем на «Реформе ЖКХ», потому что в базе не только многоквартирные, но и частные жилые дома. В отличие от предыдущего сайта, здесь создают полноценную систему межведомственного взаимодействия.

Через ГИС ЖКХ работают друг с другом управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, органы исполнительной власти.Информации здесь больше, чем на «Реформе ЖКХ», но и она не полная.

Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью, кроме трех субъектов федерального значения: Москвы, Петербурга и Севастополя. Исчерпывающие данные о домах этих городов на сайт должны внести к 1 июля 2019 года.

Но уже сейчас можно найти многое.Чтобы проверить дом, зайдите и введите свой адрес, управляющую компанию или ОМС — орган местного самоуправления.В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке

«Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат»

. Затем введите нужный адрес дома.

Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК своих обязанностей.

Первый этап: Сбор информации

Для того, чтобы заняться проверкой управляющих компаний нужно уметь изучать документацию и быть довольно терпеливым и внимательным в этом плане. У УК собрать весь необходимый пакет, в котором прописана тарификация всех услуг, предоставляемых компанией.

От лица собственников написать заявление, с которым и запросить расчеты. Требуется получить максимум бумаг.

Структура сферы коммунальных услуг в Подмосковье: кто рассчитывает и контролирует поставку ЖКУ

Источник: , Александр Кожохин Нередко у жителей Подмосковья возникают вопросы по оплате или недополучению коммунальных услуг, и они не знают, в какую именно организацию следует обратиться. В МосОблЕИРЦ ответят на вопросы, связанные с расчетом оплаты за ЖКУ.

По остальным вопросам следует обращаться в управляющие компании или к поставщикам ресурсов.

Как взаимодействуют УК, РСО и расчетный центр Источник: , пресс-служба заместителя председателя правительства Московской области Дмитрия Пестова Каждый месяц жители Подмосковья получают от МосОблЕИРЦ единый платежный документ.

В нем указаны начисления и задолженности/переплаты по всем видам жилищных и коммунальных услуг.

Однако не все потребители понимают, как распределяются функции в сфере ЖКХ между управляющими и ресурсоснабжающими компаниями и МосОблЕИРЦ.

Поставляют воду, газ и тепло в дома непосредственно ресурсоснабжающие организации (РСО), которые контролируют качество соответствующих ресурсов.

РСО вправе заключать с жителями прямые договоры. УК занимаются содержанием и текущим ремонтом жилых домов.

Если заключен соответствующий договор, за оказание коммунальных услуг в многоквартирном доме отвечают также управляющие компании (УК) или организованное в нем ТСЖ.

В этом случае со всеми вопросами по оплате или своевременному предоставлению ЖКУ нужно обращаться в УК или правление ТСЖ. С вопросами по обслуживанию и ремонту газового оборудования следует обращаться непосредственно в специализированную организацию, осуществляющую техобслуживание и ремонт ВКГО. Эти услуги предоставляется, как правило, на основании договора между управляющей компанией и специализированной организацией.

УК и РСО могут организовывать работу по расчету услуг потребителям самостоятельно, а могут поручить это платежному агенту. Таким агентом является МосОблЕИРЦ, который берет на себя обязательства по ведению баз данных лицевых счетов плательщиков, производит расчет, печать и доставку платежных документов.

Кроме того, расчетный центр работает с дебиторской задолженностью и следит за своевременным поступлением средств на счета поставщиков ресурсов и услуг. МосОблЕИРЦ каждый месяц предоставляет в управляющие компании до 17 отчетов — о начислениях и оплатах по лицевым счетам, о начислениях по поставщикам услуг, о плательщиках, не передавших показания индивидуальных приборов учета, о взыскании дебиторской задолженности и т.д.

Из чего формируются начисления Источник: , Алла Федина Тарифы на холодное, горячее водоснабжение и водоотведение устанавливает Комитет по ценам и тарифам Московской области. Нормы потребления устанавливаются распорядительным документом органов местного самоуправления и Министерством ЖКХ Московской области.

Единый расчетный центр как платежный агент, производит расчеты на основании утвержденных тарифов и нормативов, а также данных управляющих компаний об объеме потребленных услуг, количестве проживающих, площади занимаемых помещений и т.д.

Как сообщается на сайте МосОблЕИРЦ, нормативы предоставления коммунальных услуг зависят от степени благоустройства и износа многоквартирных домов, их этажности, оснащенности санитарно-техническим оборудованием. Чтобы узнать, какие тарифы действуют на содержание и ремонт жилого помещения в определенном муниципалитете, можно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ или проверить информацию на официальном сайте местной администрации. Кто контролирует поставщиков услуг ЖКХ Источник: Непосредственный контроль за деятельностью ТСЖ и управляющих компаний осуществляет Государственная жилищная инспекция.

Она следит, как используется общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и на придомовых территориях, как поддерживается техническое состояние домов и выполняются работы по их содержанию и ремонту, как идет подготовка к началу зимнего и летнего сезона и др. Также инспекция принимает жалобы от населения.

Если изначально на жалобы потребителя услуг не отреагировали в ТСЖ или УК, ему необходимо обращаться в жилищную инспекцию.

Кроме того, за разъяснениями вопросов о законности действий управляющих компаний помимо Госжилинспекции можно обращаться в местную администрацию, которая ведет реестр УК, или ресурсоснабжающую организацию, с которой у УК заключен договор. Алиса Ирисова

Жалоба депутату на управляющую компанию, образец

По своей сути жалоба, направляемая депутату, имеет такую же структуру, как и подобная претензия, подаваемая в администрацию города.

Единственное исключение составляет указание на данные депутата, который должен рассмотреть вашу бумагу. Также стоит помнить, что сам по себе статус депутата позволяет обратиться в компетентный государственный орган для разрешения конкретной ситуации, соответственно в требовании стоит указывать на необходимость такого обращения в компетентный орган. Скачать документ можно по . ↵

Подача жалобы на УК

В ситуации, когда коммунальная фирма недобросовестно выполняет обязанности либо вообще ничего не делает, жильцов интересует вопрос, как привлечь ЖКХ к ответственности.

Обращаться с жалобой можно в разные инстанции: от местных администраций ЖКХ, до прокуратуры и суда. Для начала нужно составить на имя директора УК.

В этом документе указываются данные заявителя и суть претензий. Заявление составляется в двух экземплярах.

Один вручается руководителю, на втором специалист, принимающий документы, ставит дату и подпись. Директор УК рассматривает претензию в срок до 10 дней с момента её получения. О принятом решении сообщают заявителю.

При составлении заявления совсем не лишней будет помощь юриста, поскольку нужно точно обозначить законодательные нормы, на которые ссылается жилец.

Также можно обратиться в центр общественного контроля в сфере ЖКХ. Подробнее о том, .

Региональный уровень

Контроль за деятельностью управляющих компаний входит в задачи региональных органов и муниципалитета. Непосредственно Госжилнадзор, который также известен как жилищная инспекция, должен наблюдать за выполнением положенных мероприятий и за их качеством.

Опираясь на законодательство, установленный порядок и нормативы, вышестоящая инстанция обязана проводить проверку. Госжилнадзор интересуют следующие параметры:

1. подача коммунальных услуг, их оплата и способы перечисления средств;
2. надлежащий уход и содержание жилых зон;
3. создание фондов текущего и капитального ремонтов;
4. уход за общим имуществом многоэтажки и ремонтные работы.
5. установленная сумма оплаты за содержание помещений, положенных для проживания;
6. осуществление перепланировок жителями многоквартирных домов;

Контролирующие инстанции (в частности, жилищная инспекция) должны не только проводить надзор, но и исправлять нарушения.

Также за некоторыми аспектами следит Роспотребнадзор, который в соответствии с санитарными правилами и нормами должен наблюдать за качеством жилищно-коммунальных услуг. Понадобится проверять радиологический, химический и биологический состав поставляемой воды, следить за уровнем шума, который идет от вентиляции, лифта и иных приспособлений.

Нужно убедиться, что дезинсекционные и дезинфекционные меры своевременно предпринимаются. В задачи Роспотребнадзора входит наблюдение за влажностью, вентилированием и освещением в жилых зонах.

Если выясняется, что управляющими компаниями не соблюдаются нормы, не выполняются необходимые мероприятия, то их привлекают к ответственности.

Они обязуются выполнять все, что от них по закону требуется. Сами граждане имеют право обратиться к тем, кто контролирует управляющие компании, с жалобой на недобросовестную работу УК. Тогда региональный орган осуществляет проверку и при обнаружении проблем предпринимает меры.

Как правильно составить жалобу

может быть написана от руки или направлена электронным документом. Гражданин имеет право передать обращение нарочно специалисту, отправить его при помощи почты или использовать электронный сервис на сайте.

Заявитель должен официально обратиться к руководителю инстанции, указать личные координаты, а также ясно и точно изложить суть проблемы и свои требования.

Ваш браузер не поддерживает фреймы Ваш браузер не поддерживает фреймы Ваш браузер не поддерживает фреймы

Как общественные структуры контролируют сферу ЖКХ

Общественный контроль в ЖКХ нужен для решения тех же задач, что и в других сферах деятельности.

Его развитие приведет к улучшению качества предоставляемых пользователям жилищных услуг и максимальной защите их прав.

Для осуществления общественного надзора в регионах создаются специальные центры, которые объединяются в общую сеть. Они следят за тем, как управляющие организации: ✔ исполняют свои обязанности; ✔ рассматривают поступающие от граждан обращения; ✔ предоставляют профессиональное консультирование; ✔ оказывают помощь необходимой квалификации.

Региональные центры занимаются методической поддержкой, в результате чего в субъектах федерации появляются образовательные программы для собственников жилья.

Обычно через них доводится информация об управлении жилищными объектами. Центры работают вместе с региональными властями и занимаются подготовкой общественных инспекторов.

С последними некоторые УК наверняка сталкивались.

Эти инспекторы контролируют деятельность УО и исполнение написанных для ЖКХ законов.Центры общественного надзора в регионах следят за выполнением программы капитального ремонта, а также оценивают удовлетворенность граждан его качеством. Кроме этого, они составляют рейтинги информационной открытости действующих в регионах операторов. Те, кто способен держать под контролем соблюдение перечисленных выше параметров, называются субъектами общественного надзора в ЖКХ.

Контролирующими функциями наделяются различные независимо работающие органы. В первую очередь, мы говорим об общественных палатах всех уровней (от РФ до муниципалитета) и общественных советах при власти на уровне федерации и региона.

Общие принципы их деятельности описываются в ФЗ-212 от 21 июля 2014 года, отредактированном 3 июля 2016 года.

Кроме того, сюда входят прочие структуры, занимающиеся общественным контролем в сфере ЖКХ: ✔ общественные инспекции; ✔ группы общественного надзора; ✔ наблюдательные комиссии и так далее.ФЗ-200 в пункте 8 статьи 20 позволяет входить в группы общественного надзора советам МКД и просто инициативным гражданам.

О роли совета МКД и его возможностях представители интересов владельцев квартир могут узнать в статье 161.1 ЖК РФ.Закон защищает право граждан на общественный надзор за деятельностью компаний ЖКХ. Создающиеся для этого субъекты могут объединяться в ассоциации и союзы для проведения совместных мероприятий.

Например, в городах часто появляются ассоциации ТСЖ и советов многоквартирных домов, влияющие на работу сферы ЖКХ.Изучение ФЗ-212 поможет УО разобраться с тем, в каком порядке работают общественные контролеры в лице отдельных граждан или их объединений.Субъекты общественного надзора в ЖКХ по закону наделяются рядом прав. Инициативные граждане и домовые советы могут:

1. запрашивать при ведении контроля информацию у любых властных органов независимо от их уровня, и у любых организаций из сферы ЖКХ. Исключение составляют только охраняемые законом сведения, в том числе, персональные сведения частных лиц и гостайна;
2. организовывать мероприятия, направленные на осуществление общественного надзора, а также становиться их участниками. Четкие характеристики мероприятий не описываются, вероятно, тут нужно ориентироваться на пункт 1;
3. использовать прочие права, которые дает российское законодательство.
4. обращаться в суд для защиты интересов;
5. заниматься общественным надзором в ЖКХ в формах, отмеченных в ФЗ-212;
6. посещать профильные органы власти и компании ЖКХ при учете их графика работы и общих регламентов;
7. передавать необходимые материалы в прокуратуру и другие инстанции, отстаивающие права граждан, если выявляются какие-то нарушения;
8. готовить и отправлять властным органам, компаниям ЖКХ и представителям СМИ документы с результатами проведенного контроля;

Сферу ЖКХ на государственном уровне контролируют Госжилинспекции и органы жилищного контроля в муниципалитетах.

Именно эти специальные органы наделяются ключевыми контролирующими функциями.

Общественники могут направлять им обращения, просить консультаций и реакции на нарушения со стороны администрации или ресурсоснабжающих организаций.

Как обратится в Роспотребнадзор

Чтобы повлиять на управляющую компанию можно отправить жалобу в Роспотребнадзор.

Этот орган осуществляет правовую защиту всех потребителей на территории РФ, а также осуществляет контроль над соблюдением Закона «О правах потребителей» любыми лицами или организациями, которые оказывают услуги на территории страны. Жилец вправе пожаловаться на УК в этот орган в следующих случаях:

1. Компания не выполняет обязанности, отраженные договором или эти обязанности исполняются не своевременно не в полном объёме.
2. В процессе исполнения соглашения, компания нарушает права жильцов, (поднимает незаконно цены за обслуживание, качество предоставляемых услуг не соответствуют тем, которые были отражены в соглашении).
3. Компания составила соглашение об оказании коммунальных услуг, которое не соответствует или нарушает положения закона.
4. Нормы, которые содержаться в соглашении противоречат положениям Закона «О правах потребителей».

Жалобу можно:

• Оставить с помощью онлайн сервиса на официальном сайте органа.
• Подать лично в орган;
• Направить жалобу заказным письмом;

Местный уровень

На муниципальные органы налагаются отдельные обязанности, осуществляемые региональной властью. Надзорные органы в сфере ЖКХ на местном уровне могут:

1. проверять коммунальные услуги на их соответствие установленным нормам;
2. следить за использованием общего имущества в многоквартирных домах;
3. проверять жилые помещения на соответствие нормам их использования и содержания;
4. следить за соблюдением требований к внесению платы за ремонт и коммунальные платежи.

Также органы местного самоуправления уполномочены проводить лицензионный контроль УК.

В большинстве случаев на местном уровне работу управляющих компаний контролирует Управление ЖКХ при городской администрации. Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами. Плановые проверки региональными и муниципальными властями осуществляются раз в год, внеплановые инспекции проводятся при поступлении жалоб от жильцов, при нарушениях прав потребителей коммунальных услуг, при причинении вреда здоровью людей или окружающей среде, а также при возникновении угрозы причинения такого вреда.

По результатам ревизии составляется акт проверки управляющей компании.

Как проверить ТСЖ на воровство самостоятельно

Схем мошенничества и даже воровства правлением товарищества собственников жилья существует множество:

1. выполняются ненужные работы, а потом переделываются;
2. деньги помещаются на депозит, а проценты от вклада идут в карман председателя;
3. часть услуг оказывается только на документах и другое.
4. сдается в аренду часть общедомовой собственности по низким ценам, а «благодарность» отдается руководителю товарищества;

Есть несколько способов выявить любые нарушения:

• Поручить дело аудиторской фирме (но тогда проверка будет проведена за ваш счет).
• Подать заявление в компетентные органы.
• Обратиться в ревизионную комиссию.
• Проверить документацию самостоятельно (если есть специальные знания).

Проведение аудиторских проверок

Аудиторская проверка происходит по нескольким параметрам. Чтобы сделать схему работы УК более открытой, можно прибегнуть к проведению аудита в сфере ЖКХ.

Будут проверены:

1. фактические понесённые затраты организации к выставленным по ним счетам:
2. соответствие составленных финансовых документов установленным правилам документооборота и оценка правдивости приведённой в них информации;
3. просмотр оснований на трату бюджета (подтверждение эффективности и рациональности выбранного способа ведения дел).

Важно!

Подводя итоги, аудитор осуществляющий проверку, может, как пример, предоставить собственные профессиональные рекомендации по оптимизации и налаживанию технологических, финансовых и экономических процессов, внутри компании. Так же могут быть представлены советы по работе с налоговыми органами.

Проверка обязательно берёт во внимание следующие документы:

1. отчёты по трате средств на коммунальное обеспечение дома;
2. отчёты о расходах, понесённых при найме для выполнения работ, сторонних подрядных компаний.
3. сметы, с предоставленными данными о расходах на проведение необходимых работ по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома;

Второй этап: Проверка расчетов и выполненных работ

Проверить правильность расчетов организации, а также обоснования, по какой причине производилась оплата за услуги.

Такие расходы, как правило, чаще всего окупаются, но стоит помнить, что приступать к этому действию нужно в тех случаях, когда действительно возникает подозрение по отношению к нечестности УК.

Какая организация контролирует управляющие компании

При этом в связи с изменениями в законодательстве они не осуществляют непосредственный надзор за УК.

В связи с введением лицензий для УК Госжилнадзор теперь проверяет ее надлежащее использование.

Официальные власти на местном уровне также принимают участие в регулировании сферы ЖКХ.

Они вправе осуществлять самостоятельный мониторинг ситуации или реагировать на обращение потребителей.

Потребителям не всегда удается самостоятельно проконтролировать УК.

Примеры реальной работы общественников с управляющими компаниями

Случай 1.

Нижегородская область, проект ШОК.

Отмена незаконных требований управляющей организации.Жительница города Заволжье Нижегородской области Клавдия Михайловна Ложкарева в качестве председателя совета МКД обратилась в Госжилинспекцию весной 2016 года.

Она пожаловалась на незаконное повышение тарифов на ремонт и содержание жилья, которое произвела управляющая компания ООО «Жилсервис 1».Жилищные инспекторы провели проверку на основании письменной жалобы и подтвердили наличие нарушений.

УК действительно незаконно подняла тарифы, поэтому ГЖИ вынесла ей предписание о выполнении перерасчета и возврате переплаченных средств жильцам дома по адресу ул. Грунина, 11. Руководство управляющей организации не согласилось с выводами Госжилинспекции и отказалось возвращать собственникам помещений деньги.

УК оспорила предписание и обратилась в арбитраж.Одновременно с этим управляющая компания пожаловалась на Ложкареву в полицию. В заявлении руководство УО указало, что председатель совета МКД причиняет ущерб ее репутации, а также наносит моральный вред совершаемыми общественными действиями.

Последний был оценен истцом в 12 000 рублей.Ложкарева не поддалась давлению и осталась руководить советом МКД. Она провела опрос в соседних многоэтажках и выяснила, что их жильцы платят за ЖКУ в двойном размере.

Далее последовало обращение к общественникам – проекту ШОК. Ложкарева познакомилась с ними на семинаре.

Кроме этого, она обратилась к другим общественникам, контролирующим сферу ЖКХ и депутатам городской думы Заволжья. В результате было принято совместное решение о проведении проверки законности тарифных ставок на ЖКУ, действующих во всех микрорайонах города.Проверка установила, что тарифы на самом деле оказались завышенными без каких-либо законных оснований. Нарушителями оказались все работающие в Заволжье управляющие компании.Ложкарева рассчитала разницу, которую получали УО в результате незаконного завышения тарифов.

Она составляла от 1 рубля до 4,88 рубля с квадратного метра.

За счет этого управляющие организации смогли за 2015 год получить необоснованный заработок в размере 10-12 миллионов рублей. Субъективная оценка состояния домов и прилегающих к ним территорий позволила женщине прийти к выводу, что УК не направляли эти деньги на благоустройство, а расходовали их по своему усмотрению (в том числе, расхищали).Ложкарева предложила подготовить коллективное заявление для его направления в полицию. Правоохранительные органы провели на основании этого документа проверку, но она оказалась безрезультатной, так как не нашлось признаков совершенного преступления.

Активистка и здесь не сдалась. Она отправилась на местное телевидение и предложила горожанам требовать от управляющих компаний исполнения законодательства и возврата переплаченных ими средств.

Люди обратились с заявлениями о проведении перерасчета, но их требования были проигнорированы.Ложкарева решила идти дальше и занялась изучением документации. Правоохранители отказали ей в возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество».

Они сослались на наличие в договорах управления пункта, позволяющего поднимать тарифные ставки на коэффициент инфляции.

Ложкарева считает, что это противоречит нормам законодательства.Активистка изучила официальные ответы правоохранительных органов и пришла к выводу о том, что информация из договоров не проходила проверку на подлинность. Она объяснила это отсутствием проверок протоколов общих собраний, а также легитимности данных собраний.

Кроме этого, полицейские взяли из договора формулировку «тарифы могут быть увеличены», но ею нельзя обосновывать повышение цен в одностороннем порядке.Ложкарева вновь обратилась к ЖК РФ и выяснила, что базовое законодательство о формировании тарифов на ЖКУ не претерпело изменений. В соответствии с ним тарифы все так же должны утверждаться на общедомовом собрании собственников помещений или по решению органа местной власти.В итоге активистка смогла добиться своей цели. Арбитражный суд второй инстанции заставил управляющую компанию провести перерасчет и возвратить жильцам дома 11 по улице Грунина переплаченные средства.

После этого Ложкарева занялась отслеживанием того, как будут возвращаться деньги.Случай 2.

Кострома, возвращение неправомерно отчужденных площадей из общего имущества многоэтажки.В МКД достаточно много общих помещений, которые могут быть переведены из общей собственности в пользование коммерческим структурам.

Речь идет, к примеру, о технических подвалах, чердачных площадях, колясочных и даже камерах для сбора мусора. В некоторых случаях УК и жильцы могут возвратить помещения, если их передача производилась с нарушением правил.Национальный центр, занимающийся общественным контролем в сфере ЖКХ, производит фиксацию таких отчуждений, и в его базе накоплены сотни тысяч подобных случаев. Чаще всего отчуждение становится возможным из-за неправильного определения статуса объекта.

Такую оценку проводят специалисты муниципального комитета ЖКХ. Они при определении статуса могут не учесть назначение объекта, заложенное в проекте.Здесь действует следующий порядок.

Объект вносится в перечень собственности муниципалитета и потом передается арендатору. На него получается справка из БТИ и сведения вносятся в государственный реестр прав, где помещение признается собственностью муниципалитета.

Когда эти процедуры проведены, объект может быть продан, то есть он перестает контролироваться собственниками квартир. Схожие ситуации сейчас наблюдаются и в новостройках, когда нарушаются требования законодательства о долевом участии при строительстве жилья. В результате отчуждены могут быть и земельные участки с придомовых территорий, и различные элементы инфраструктуры многоэтажки.С вопросами неправомерного отчуждения сталкиваются, в том числе, и сами управляющие компании.

Часто это происходит при получении в управление нового дома, в котором предыдущая УО не проявляла особого интереса к данным вопросам. При ведении застройки на городских землях отчуждения могут составлять от 10 до 90 процентов. Здесь все определяется близостью дома к центральной части города.Итогом такого развития событий становится появление различных препятствий в работе управляющих компаний:

1. появляются трудности с проведением капитального ремонта;
2. не получается внедрить энергосберегающие технологии.
3. невозможно обеспечить инженерному оборудованию нормальное содержание;
4. снижается комфорт для жильцов;

В некоторых случаях ущерб становится крайне серьезным.

Фиксируются десятки случаев обрушений домов, при которых гибнут люди.Положительные изменения в ЖКХ происходят только в том случае, если учитываются права собственников помещений и требования УК, непосредственно защищающих их.Статистика показывает, что суды в последнее время принимают ту точку зрения, которая направлена именно на защиту прав жильцов. В Москве зарегистрировано около 100 положительных решений в подобных спорах, в Костроме более 50. Принимаются они и в других городах, в том числе, в Новосибирске, Твери, Воронеже.

Владельцы жилья в таких спорах обычно оказываются правы, но им приходится тратить время и немалые средства на отстаивание своей позиции в суде.В региональных центрах, занимающихся общественным контролем в сфере ЖКХ, в настоящее время имеются письма Минстроя, адресованные руководителям регионов и работающих там подразделений Госжилинспекции.

Эти письма заставили местные администрации обратить внимание на проблему.

В ГЖИ стали более интенсивно заниматься вопросами защиты прав на общедомовое имущество.

Наиболее успешно в этом направлении работают Госжилинспекции в Московской, Воронежской, Костромской и Мурманской областях.В отдельных регионах ситуация противоположная. Например, в Санкт-Петербурге, Калининградской и Кемеровской области стоило бы с большим вниманием заняться данными проблемами. В этих субъектах федерации факты незаконного использования подъездов и подвальных помещений получили большое распространение, и такая практика создает немало проблем:

1. падают темпы выполнения капитального ремонта;
2. снижается качество содержания жилья;
3. быстрее изнашиваются несущие конструкции, особенно в домах, считающихся историческим фондом.

Случаи вынесения администрациям предписаний ГЖИ об исключении общедомового имущества из реестра региональной или муниципальной собственности в таких субъектах единичные.

Представители Госжилинспекции достаточно редко синхронно обрабатывают ситуации с органами прокурорского надзора. Даже если такое взаимодействие происходит, то итогом его обычно становится констатация факта получения прав собственности муниципалитетом и совет управляющей организации или жильцам обращаться за решением в суд.В то же время есть способ ликвидации прошлых ошибок и возврата помещений в общедомовую собственность без запуска судебного разбирательства. Например, колясочная – это один из таких общих объектов.

По закону он считается общей собственностью, ставшей таковой в момент, когда в доме оказалась приватизированной первая квартира.По закону зарегистрировать права на жилплощадь в многоэтажном доме можно только вместе с правами на общедомовое имущество. По этой причине колясочная при регистрации жилых помещений и переходит в статус общедомового имущества. При дальнейшем переводе объекта в собственность муниципалитета появляются конкурирующие права собственности, прошедшие государственную регистрацию.

Владельцы квартир свое право собственности регистрировали с опорой на закон, и через некоторое время администрация сделала спорный объект собственностью города. Очевидно, что вторую регистрацию вполне можно признать необоснованной из-за отсутствия такого права.Управляющие компании и собственники помещений заинтересованы в более активном участии Госжилинспекции в разбирательстве подобных спорных ситуаций с администрацией.

Нужно понимать, что регистрация права муниципалитета не ведет к прекращению прав собственников на объект. Именно такую трактовку неоднократно давал Верховный суд. Для исправления ситуации достаточно лишь распоряжения главы администрации об исключении из реестра прав неправомерно внесенной туда записи о наличии у города отдельных прав на общедомовое имущество.Описанная позиция уже используется для исключения общих помещений из госреестра прав в Москве и Санкт-Петербурге.

Число подобных случаев невелико, и в регионах власти пока не торопятся перенимать данную практику.Многое здесь зависит от жилищных инспекторов, которым необходимо составлять компетентные предписания и заключения.

Эти документы упростили бы борьбу с юридическими заблуждениями.

Активные действия Госжилинспекции могут повлиять и на работу глав городских администраций по исправлению подобных ошибок.

При возможности решить вопрос простыми переговорами не потребуется запускать судебное разбирательство.Например, костромской центр общественного контроля в сфере ЖКХ совместно с городской администрацией успешно решает такие вопросы, поднятые общественниками. Постепенно опыт Костромы перенимается другими городами: Воронежем, Тверью, Калининградом, Липецком. Интерес к описанной практике проявляется во Владимире, Сыктывкаре, Барнауле и в Крыму.Есть несколько преимуществ, появляющихся при создании комиссии по поиску объектов общедомового имущества в реестре собственности муниципалитета, собранной из представителей администрации и общественников:

1. мобилизуются ресурсы управляющих организаций и владельцев помещений, что повышает качество содержания многоэтажки и прилегающей к ней территории.
2. значительно сокращаются сроки восстановления прав;
3. исключаются расходы на разбирательства в суде;
4. не происходит нецелевого расходования средств городского бюджета;

Рассчитанная до 2021 года Программа стратегического развития ЖКХ одной из своих целей ставит разработку мероприятий по восстановлению прав собственников квартир на общее имущество.

Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ подготовил несколько собственных предложений для реализации этого замысла.1.

Подготовка и утверждение в субъектах федерации мер, позволяющих жильцам многоэтажек обеспечить их права на общее имущество. Раскрытие информации из реестра собственности муниципалитетов в МКД всем желающим.2.

Формирование органами власти на местах комиссий для выявления объектов, соответствующих критериям общедомового имущества и находящихся в региональной или муниципальной собственности. В такую комиссию должны входить представители профильных ведомств и работающих в регионе общественных советов ЖКХ, а также группы заинтересованных владельцев жилья в МКД.3.

Формирование на федеральном уровне комиссии, которая будет заниматься обеспечением прав собственников квартир и соответствующего содержания общедомового имущества. Задача комиссии – оказание методической помощи регионам и муниципалитетам, а также синхронизация ведущейся ими работы. В комиссии должны работать представители Минстроя и специалисты-волонтеры.4.

Организация представителями Госжилинспекции семинаров и круглых столов для работников управляющих компаний и муниципальных образований, на которых будут рассматриваться проблемы прав собственности и использования общедомового имущества.Эти предложения поступили от НП «ЖКХ контроль» и получили одобрение заместителя главы Минстроя Андрея Чибиса.

Чиновник отметил, что региональные представительства Госжилинспекции должны помогать решать проблемы УО и жильцов, связанные с возвращением отторгнутых ранее помещений в состав общедомового имущества. Отдельно была отмечена необходимость решения таких споров без обращения в суд.В качестве примера для всей страны был представлен опыт региональной комиссии из Костромской области, занимавшейся возвратом общедомового имущества в многоэтажках.

Члены комиссии регулярно производили оценку недвижимости и выявляли признаки общего имущества МКД, после чего искали случаи незаконного перехода объектов муниципалитетам.

Несколько последних лет комиссия вела успешную работу, в результате чего управляющие организации и жители региона получили обратно более 50 подвальных помещений, чердаков, колясочных и других объектов.

Похожая положительная практика существует в Москве и Санкт-Петербурге.Требования законодательства постоянно ужесточаются, поэтому УК задумываются о поиске дополнительных средств для ремонта домов, а жильцы – об экономии на коммуналке.

При отсутствии возможности распоряжаться общедомовым имуществом планы и идеи по сокращению расходов и получению дополнительного дохода рушатся.

Если камеры для сбора мусора, колясочные, помещения технического назначения и находящееся в них инженерное оборудование при поддержке администрации уходит третьим лицам, то дома однозначно становятся менее комфортными и безопасными для проживания.Управляющие организации и собственники жилья, недовольные сложившимся положением, сначала по одиночке обращались в контролирующие органы, но нужного результата не получили. Тогда стало понятно, что надо действовать слаженно, и произошло объединение вокруг действующей в Костроме Ассоциации ТСЖ и ЖСК.

Ассоциация наладила взаимодействие с организациями, решающими аналогичные вопросы в других регионах страны.Проблема была детально изучена членами ассоциации, которые разобрались в причинах ее возникновения и дали юридическую оценку сложившейся ситуации. Был сделан вывод о том, что муниципалитеты отчуждают в свою пользу помещения с нарушением законодательства.

В ЖК РФ говорится об отсутствии каких-либо законных оснований для отчуждения помещений. Если изучать вопрос с технической точки зрения, то происходящее характеризуется как прямой ущерб имеющемуся в доме инженерному оборудованию, и никак иначе.За полгода было рассмотрено 11 объектов, в числе которых оказались подвальные помещения технического назначения, и их признали удовлетворяющими требованиям статьи 36 ЖК РФ.

Комиссия пригласила для проведения заседаний представителей Госжилинспекции, прокуратуры, областного суда, региональной коллегии адвокатов и Общественной палаты, а также независимых специалистов. Однако участники подвергли деятельность комиссии критике.Костромская администрация посчитала, что объекты при создании реестра собственности муниципалитета были квалифицированы неправильно, поэтому и отчуждение помещений нужно считать неправомерным.Участники заседания потребовали проведения более активных действий и создания условий для полного исключения в будущем случаев, когда муниципалитеты отчуждают общедомовое имущество.

При этом УК и собственникам нужно помогать возвращать объекты и создавать механизмы для исправления таких ошибок без судебных разбирательств.Минрегионразвития одобрило позицию Общественной палаты и назвало наработанный за последние годы опыт защиты прав владельцев квартир полезным, так как прямым следствием его применения является восстановление целостности инженерного оборудования.

От него зависит то, насколько безаварийным окажется процесс использования многоэтажек. В этой связи ведомство подготовило для регионов страны письмо с рекомендациями о распространении опыта администрации Костромы по формированию межведомственных комиссий.

Эти комиссии занимаются поиском и возвратом управляющим организациям и собственникам квартир общедомового имущества.Главным итогом можно считать, что механизм оказался запущенным. Аналогичные комиссии стали появляться в других регионах, в том числе, в Калининграде и Мурманске.

При работе комиссий выясняется, что все общедомовые помещения, оказавшиеся в собственности муниципалитетов, при государственной регистрации прав не имели правоустанавливающих документов.

Это означает, что их необходимо возвращать управляющим компаниям и владельцам квартир в качестве общедолевой собственности. Со стороны муниципалитетов совершенные ранее действия с недвижимостью были явно ошибочными, поэтому УК и граждане могут решать описанную проблему без судебного разбирательства.Источник:

Законодательная база

Федеральный контроль регламентируется статьями , и , СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства и , статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей , Постановлением Правительства № 493, , .

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения. Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст.

13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст.

196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний. СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ. КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи.

С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме.

Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе.

Это удобно сделать на «Реформе ЖКХ»: откройте «Мой управляющий» и выберите свой район.В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо.

Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ» или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации.

А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Куда жаловаться на бездействие УК

Что делать, если управляющая компания недобросовестно относится к своим должностным обязанностям?

Во-первых нужно письменно обратиться к руководителю. Далее следует направлять жалобу в жилищную инспекцию, обращаться за помощью к главе местного самоуправления или инициировать проверку Роспотребнадзора. Незаконное использование денежных средств очень интересует прокуратуру или полицию.

Крайняя мера – подача иска в суд.

Выводы

У подачи жалобы есть много нюансов, поэтому стоит заручиться помощью профессионала. Если дело дойдет до суда, УК, выступая в роли ответчика, для защиты своих интересов привлечет опытного юриста.

Он без труда найдет процессуальные ошибки в заявлении или нарушение сроков подачи жалобы.