glavargument.ru

Кто такой заказчик в строительстве

Кто такой заказчик в строительстве

Понятие «заказчик» в строительстве устарело?


13.04.2012 Изменилось ли что-то в правовом статусе заказчика строительства в связи с последними изменениями в Градостроительном кодексе РФ, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Любовь Карасевич и Анна Кузьмина. Как в свете изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 года), изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта (в частности, сторон договора на проектно-изыскательские работы)? Как следует именовать стороны по договору подряда, поскольку в ГК РФ используется термин «заказчик»? В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в Градостроительный кодекс РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком может быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры: — о выполнении инженерных изысканий,- о подготовке проектной документации,- о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.

При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».

Как известно, подрядные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Градостроительным кодексом РФ.

В силу п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 740 и ст. 758 ГК РФ сторонами по любому договору подряда, в том числе по договору строительного подряда и договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, выступают заказчик и подрядчик.

То есть применительно к подрядным правоотношениям сторона, задание которой выполняет подрядчик, в целях ГК РФ именуется «заказчик». В рассматриваемом случае в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ статус застройщика. Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика (п.

22 ст. 1 ГрК РФ), следовательно, не будет являться стороной договора подряда (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 975 ГК РФ). Правовой статус заказчика по договору подряда не зависит от того, кем заключен договор подряда: самим застройщиком или уполномоченным им техническим заказчиком.

Как бы не именовались стороны в договоре, в любом случае суд, толкуя договор, будет определять права и обязанности сторон исходя не из их наименований, а из правовой природы договора и существа сложившихся между сторонами правоотношений (ст. 431 ГК РФ). Самое важное в канале Коммерсантъ на

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Технический заказчик

6.4. Вывод из судебной практики: Отнесение в тексте договора к работам, подлежащим выполнению, любых работ, которые необходимы для достижения качественного результата или прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, означает согласие заказчика на проведение любых дополнительных работ, необходимых для строительства объекта, в пределах цены договора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:7.1. В каком порядке определяет налоговую базу по НДС застройщик (технический заказчик), не выполняющий функции подрядчика (привлекающий в качестве подрядчика третье лицо) (ст. 156 НК РФ)?

Обязанности сторон и взаимная ответственность

Общие обязанности заказчика по договору подряда состоят в следующем:

  1. В срок, который предусмотрен договором, изучить и принять итоговый результат, при выявлении дефектов или недостатков сразу же оповестить об этом подрядчика. Приемку обязаны начать сразу же после получения соответствующего оповещения от подрядной организации.
  2. После окончания работы и приемки ее результатов заплатить обусловленную сумму исполнителю, по согласию возможна оплата за досрочное исполнение задания с соблюдением качественных параметров. Также в контракте иногда оговаривается возможность предоплаты всего задания или его отдельных стадий, а также аванса.
  3. Своевременно предоставить исполнителю материалы необходимого качества и в достаточном количестве, если такое условие указано в контракте.

При заключении договора строительного подряда функции заказчика дополняются еще несколькими нормами:

  1. Своевременно предоставить земельный участок для проведения строительства.

    При этом состояние предложенного участка и его размеры должны соответствовать условиям, оговоренным в соглашении строительного подряда.

    Если условия четко не выписаны, то заказчик обязан способствовать началу строительства в нужное время, стабильности выполняемой работы и своевременности ее окончания.

  2. Передавать исполнителю в порядке, установленном соглашением, требуемые для проведения СМР сооружения и здания (складские и бытовые помещения).

    Кроме того, он должен обеспечить подводку временных инженерных сетей, необходимых для строительных операций (пара, газа, воды, электроэнергии), и транспортную доставку грузов.

Если речь идет об изыскательных и проектных работах, то заказчик должен:

  1. Использовать полученную от подрядчика техдокументацию исключительно на цели, которые предусмотрены контрактом, не разглашать, без согласия другой стороны, содержащиеся в документации данные и не передавать ее третьим лицам.
  2. Содействовать подрядной организации в изыскательных и проектных работах.
  3. Принимать участие в согласовании с органами государственной власти и местного самоуправления технической документации.
  4. Если по не зависящим от исполнителя причинам исходные данные изменились, возместить ему дополнительные затраты.
  5. Передать исполнителю задание на проектирование, а также достаточные для составления техдокументации исходные данные.
  6. Привлекать подрядчика к судебным заседаниям, если третья сторона подала иск по причине недостаточного качества изыскательных работ или проектной документации.

Обязанности подрядчика включают в себя:

  1. Техническую документацию согласовывать с заказчиком и государственными органами.
  2. Передать партнеру всю наличную информацию об использовании и правилах эксплуатации объекта договора.
  3. Соблюдать требования действующего законодательства о сохранении окружающей среды.
  4. Экономное расходование переданных другой стороной материалов и возврат остатков после завершения работы.
  5. Своевременное и качественное исполнение полученного задания в соответствии с оговоренными условиями из своих материалов и своими силами, то есть его иждивением.
  6. Сообщать партнеру о недоброкачественности или непригодности предоставленного оборудования, документации, материалов или вещи, предназначенной для обработки.

    Также к его информационным обязанностям относится: оповещение о возможных негативных последствиях указанного способа выполнения работ, а также иных обстоятельств, которые могут угрожать прочности изделия или невозможности его использовать.

Взаимная ответственность сторон предполагает возможность требования исправления недостатков или возмещения понесенных убытков.

Ответственность может быть административная или уголовная в зависимости от сложившихся обстоятельств и тяжести наступивших последствий. Так, подрядчик несет всю полноту ответственности за сроки и качество исполнения задания, а именно: соблюдение требований контракта, строительных правил и норм, стандартов.
Так, подрядчик несет всю полноту ответственности за сроки и качество исполнения задания, а именно: соблюдение требований контракта, строительных правил и норм, стандартов.

Кроме того, он отвечает за все действия третьих организаций, привлеченных им к выполнению отдельных процессов.

Качество применяемых своих материалов и сохранность переданного партнером имущества для строительства – тоже ответственность исполнителя. Со своей стороны лицо или организация, заказавшая работу, несет ответственность за своевременную приемку результатов проекта и ее оплату в соответствии с подписанным соглашением.

Обязанности заказчика

Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:

  • Приготовление всех необходимых составляющих строительной площадки. Сюда можно отнести выбор территории для возведения здания, получение разрешения в соответствующих органах, формирование документации, согласование ресурсов и коммуникаций, выбор ответственных лиц, создание геодезической базы, разбивку трасс, организацию специального места вывоза и завоза грунта, переговоры о сносе имеющегося ветхого здания на рассматриваемой площадке, расчет остаточной стоимости, контроль над состоянием зданий, расположенных рядом с потенциальным сооружением.
  • Контроль над строительным процессом. Это утверждение ответственных лиц и уполномоченных организаций от имени заказчика, которые будут осуществлять контроль качества оборудования, конструкций, материалов. Только утвержденные и письменно зафиксированные лица могут приостанавливать строительство, проводить работы повышенной опасности, принимать на баланс здание, материалы, утверждать графики работ, консервировать объект, заниматься документацией ввода сооружения в эксплуатацию, контролировать у подрядчиков наличие лицензий и сертификатов.
  • Предварительная проектная подготовка. Включает в себя разработку бизнес-плана, согласование и получение всех необходимых разрешений, обработку имеющихся данных для формирования проектной документации, проведение тендеров, подписание договоров с субподрядчиками, решение вопросов с инвесторами, анализ рисков и выбор страховой компании.

Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.

Основные отличия застройщика от генподрядчика

При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования).

На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. То есть, например, у компании есть допуск, но на 1 июля 2017 года она не является членом СРО.

Несмотря на то что допуск действующий (они – бессрочные), выполнять работы компания больше будет не вправе. Она должна вступить в СРО. При осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в п.22 ст.1 ГрК РФ в редакции с 01.07. 2017 самостоятельно (например, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве), застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.
2017 самостоятельно (например, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве), застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики.

Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат.

Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы.
При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки.

Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.По закону

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»

№39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками.

Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств.

Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  1. проектными организациями;
  2. генеральным подрядчиком или подрядчиками.
  3. фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  4. государственными и муниципальными органами;

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения , то такая деятельность квалифицируется как посредническая.

Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством. Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии.

Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно.

Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем. Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  1. соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  2. качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.
  3. сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  4. соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа.

Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции.

Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  1. соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  2. смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий). С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ.

В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них. в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями.

Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

  1. обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.
  2. обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
  3. обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
  4. обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
  5. обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности.

Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

  1. Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
  2. Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.
  3. Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
  4. Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства.

Звоните!

Заказчик-застройщик

Застройщик — в соответствии со статьей 1 застройщиком является или , обеспечивающее на принадлежащем ему , , объектов капитального строительства, а также выполнение , подготовку для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Чаще всего привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники , сметного планирования и т.

д.). Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) в соответствии с законодательством РФ. несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе. Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г). заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.

д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями. Основные функции заказчика-застройщика следующие:

  1. приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
  2. выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
  3. выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
  4. обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Федеральные законы

Различные касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  1. ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.
  2. ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372

«О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…»

также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  1. Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  2. Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  3. Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.
  1. Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  2. Контролирует ход выполнения всех работ.

    Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.

  3. Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  4. Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
  5. Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.

О понятии «заказчик»

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства. Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: а) лицом, которому передается заказ и б) лицом, от имени которого передается заказ.

Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик – это всегда посредник. В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен – это подрядчик.

Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах — ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах. Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-190.

В Градостроительном кодексе РФ не содержится определение указанного понятие, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого федерального закона (например, часть 3 статьи 47, часть 5 статьи 48) и сводится к следующим положениям: — заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции; — заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе.

Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика.

В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком».

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям – формальному и содержательному.

Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании. Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком – правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком.

Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично.

Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям.

Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично.

Поэтому в силу посреднического, то есть промежуточного характера, а также указанной специфики деятельность заказчика не может подлежать лицензированию в принципе.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39 Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Анализируя это определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 – от инвестора. Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов? Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: 1) ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 2) ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 3) ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

Возможен ли первый вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм двух федеральных законов? Согласно определению ФЗ-39, заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта на основании полномочий, которые предоставлены инвестором. Обратим внимание на то, что «реализацией инвестиционного проекта» может быть только комплекс действий, включающий выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Кому исходно принадлежит право осуществлять все эти действия?

Только застройщику — правообладателю земельного участка, применительно к которому или на котором все эти действия осуществляются (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Значит, правом давать кому бы то ни было полномочия на осуществление указанных действий исходно обладает только застройщик и никто другой. Значит, если инвестор, согласно ФЗ-39 дает такие полномочия, то мы имеем дело с ситуацией, когда инвестор является застройщиком.

То есть, определение ФЗ-39 может быть полностью распространено только на один из двух рассмотренных нами выше случаев, а именно, на случай «застройщика-инвестора», когда застройщик использует только собственные средства. Следует отметить, что при определенных условиях определение ФЗ-39 может быть распространено и на вторую группу случаев, названную нами выше как «застройщик-инвестор плюс сторонний инвестор», когда застройщик использует собственные и привлеченные средства, либо привлеченные средства без использования собственных средств. Такие условия должны состоять в следующем: 1) застройщик, получая средства от стороннего инвестора, дает полномочия последнему на реализацию инвестиционного проекта, запланированного застройщиком – правообладателем земельного участка; 2) инвестор, получив указанные полномочия от застройщика, может сам уполномочить другое лицо на реализацию инвестиционного проекта.

Таким образом, мы имеем дело с двойной передачей полномочий. При этом инвестор перед заказчиком выступает в двух лицах – как «сторонний инвестор» и как заказчик на реализацию инвестиционного проекта. То есть, инвестор одновременно и платит «чужому» лицу, и обеспечивает реализацию «чужого» проекта.

Таким образом, даваемое ФЗ-39 определение «заказчика» не может быть универсальным по той причине, что оно может быть распространено полностью только на одну группу случаев, а применительно к другой группе «работает» лишь при выполнении определенных условий, связанных с двойной передачей полномочий – от застройщика инвестору и от инвестора третьему лицу, которое и будет являться заказчиком. Мы можем заключить, что первый вариант ответа на поставленный вопрос возможен, то есть, ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине нет противоречий норм указанных федеральных законов. Возможен ли второй вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов?

Такой вариант ответа возможен в случае, когда мы допустим иную, чем в первом варианте, трактовку содержания действий по «реализации инвестиционного проекта», а именно, когда имеется сочетание следующих условий: — имеется инвестор, то есть лицо, желающее вложить свои средства в некоторый инвестиционный проект, существующий в виде намерения; — еще нет земельного участка, на котором предполагается возвести новостройку; — инвестор дает соответствующие полномочия своему доверенному лицу – заказчику.

Эти полномочия включают, в частности, действия по обеспечению приобретения прав на земельный участок, на котором будет реализовываться инвестиционный проект. При этом инвестор сам решает вопрос о том, кто будет субъектом прав на приобретенный земельный участок.

Такими субъектами могут быть: — инвестор, от имени которого действует заказчик и для которого заказчик приобретает права на земельный участок. После этого инвестор будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с заказчиком; — заказчик, если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным.

После приобретения указанных прав заказчик будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с инвестором; — другое лицо (кроме инвестора, заказчика), если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным.

После приобретения указанных прав такое лицо будет выступать в качестве застройщика и будет связано договорными отношениями с заказчиком. Отношения такого лица с инвестором могут определяться опосредованно (через договор такого лица с заказчиком), либо непосредственно (через договор такого лица с инвестором).

Таким образом, можно заключить, что при указанной трактовке действий по «реализации инвестиционного проекта»: 1) нормы ФЗ-39 могут быть распространены также и на регулирование тех действий, которые предшествуют приобретению, а также направлены на приобретение прав на земельный участок для реализации инвестиционного проекта и которые не регламентируются нормами ФЗ-190; 2) отсутствует противоречие норм указанных федеральных законов. Возможен ли третий вариант ответа, согласно которому ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, которое должно быть устранено? Представленный выше анализ показал, что такой вариант ответа был бы неверным, поскольку: 1) нет полного совпадения предметов регулирования двух законов, а есть определенное наложение этих предметов, каждый из которых не перекрывает полностью предмет другого закона; 2) нет прямых противоречий норм этих законов.

Однако следует признать целесообразным внесение уточнений в ФЗ-39 в части более четкого и дифференцированного определения понятия ««реализация инвестиционных проектов» применительно к различным случаям и особенностям правовых отношений застройщиков, инвесторов, заказчиков. Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-169 — «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» Определение понятия «заказчик» содержится в части 1 статьи 3 указанного закона: «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

По поводу этого определения следует отметить два обстоятельства. Во-первых, должен быть отмечен сам факт наличия этого определения в двух федеральных законах – ФЗ-190 и ФЗ-169.

ФЗ-190 является более общим законом по отношению к ФЗ-169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности. Наличие рассматриваемого определения в частном законе возможно только при соблюдении следующих двух обязательных условий: 1) отсутствие противоречия в определении частного закона с определением или смыслом, содержащимся в общем законе; 2) наличие спецификации – уточняющих характеристик в определении частного закона, применяемого не универсально ко всем без исключения случаям, а только к определенной группе случаев.

Во-вторых, должно быть оценено определение ФЗ-169 с позиций выполнения указанных обязательных условий.

Выше было показано (при рассмотрении содержания понятия «застройщик»), что первое обязательное условие не выполняется.

Обнаруживается явное противоречие, состоящее в том, что в отличие от определения ФЗ-190 не отмечен фундаментальный критерий застройщика (и, соответственно, заказчика, получающего соответствующие полномочия от застройщика) – наличие прав на земельный участок.

Согласно определению ФЗ-169 достаточно, не имея прав на земельный участок, обладать «намерением». Поэтому в соответствии со статьей 7 ФЗ-191 нормы закона ФЗ-169 в части определения «заказчика (застройщика)» не подлежат применению с момента вступления в силу ФЗ-190. Кроме этого, рассматриваемая норма ФЗ-169 в части лицензирования архитектурной деятельности вошла в противоречие с ФЗ-128 – «О лицензировании отдельных видов деятельности» и не подлежит применению со дня вступления в силу указанного закона.

Права заказчика

Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:

  1. Передавать завершённый объект эксплуатирующим организациям.
  2. Осуществлять контроль качества материалов, оборудования, конструкций, сроков их поставки, работ, оформления документации.
  3. Принимать решение (с согласия инвестора) останавливать строительство и законсервировать объект.
  4. Составлять и утверждать смету по индивидуальным нормам и единичным расценкам, основываясь на калькуляции затрат, и определять сметный лимит на дополнительные работы.
  5. Определять эксплуатационный режим при пробной эксплуатации и контролировать процедуру в пусковой и гарантийный периоды.
  6. Осуществлять приёмку объекта и ввод его в эксплуатацию.
  7. Распоряжаться по целевому назначению финансами, ценностями и ресурсами, выделенными инвесторами на строительство.
  8. От имени инвестора и для отстаивания его интересов выступать в государственных и негосударственных органах, надзорных службах. В том числе – в суде (истцом или ответчиком) и в органах надзора для получения заключений о соответствии объекта нормам.
  9. Отбирать исполнителей с последующим заключением с ними договора на разработку проектно-сметной документации и изыскательных работ, на поставку оборудования (материалов), на строительные, монтажные и другие работы.
  10. Привлекать исполнителей и экспертов.
  11. Утверждать рабочую документацию.

  12. По поручению и договору с инвестором брать заказ на строительство для коммерческих и государственных нужд.
  13. Принимать решение о соответствии результата предъявляемым требованиям и условиям.

Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика.

Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).

Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:

  1. точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
  2. недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.

В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом.

Кроме того, это может привести к сносу постройки. Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику.

Back to Top