glavargument.ru

Перевести апартаменты в квартиру цена

Перевести апартаменты в квартиру цена

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?


Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве.

Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое. Автор: Анна Левочкина, фото героев текста Недвижимость Сравни.ru > Новости > Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры >

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции.

Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.
Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся. К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м., В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов».

Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира) в 2019 году. ДГИ.

2017-07-05 Адвокат Сергей Москаленко и его команда начинают оказание комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)». К нам стали активно обращаться собственники апартаментов в Солнцево — Парк, Филиград, МФК Водный, ЖК Онли, Савеловский сити, Пресня сити и другие.

Ответственным органом государственной власти в Москве за принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд (квартира) является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы). Срок перевода апартаментов в квартиру — 6 — 8 месяцев.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (статья 5). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям (статья 23 Федерального закона

«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

). Мы берем на себя весь комплекс работ по переводу апартаментов в квартиру.

Для начала процесса перевода апартаментов в квартиру нам требуется от собственника апартаментов следующие документы: выписка из ЕГРН, ДДУ, акт приема — передачи квартиры и доверенность на представление интересов в ДГИ г. Москвы по вопросу перевода апартаментов в квартиру. Мы заказываем и получаем, в части санитарно-эпидемиологических требований: Заключение по проекту на перепланировку и переустройство помещений апартаментов для перевода в жилой фонд; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение; Заключение негосударственной экспертизы предпроектной и проектной документации; Акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней шума); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений) электростатического поля; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней инфразвука); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней вибрации); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол лабораторных испытаний; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол исследования воздуха закрытых помещений; иные заключения согласно установленным пп.

Мы заказываем и получаем, в части санитарно-эпидемиологических требований: Заключение по проекту на перепланировку и переустройство помещений апартаментов для перевода в жилой фонд; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение; Заключение негосударственной экспертизы предпроектной и проектной документации; Акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» экспертное заключение по результатам лабораторных исследований, измерений; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней шума); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений) электростатического поля; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней инфразвука); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол инструментальных исследований (измерений уровней вибрации); в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол лабораторных испытаний; в Филиале ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» Протокол исследования воздуха закрытых помещений; иные заключения согласно установленным пп.

13, 14, 15, 21, 25, 26-32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.12.2018)

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»

; в части технических и инженерных требований: Проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке нежилого помещения с изменением функционального назначения – квартира для постоянного проживания; Заключение об объекте нежилого помещения о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Результатом перевода апартаментов в квартиру является выписка из ЕГРН с внесенными в нее изменениями в части наименования объекта права. Стоимость комплексной юридической услуги «Перевод апартаментов в квартиру в 2019 году»: составляет 500 000 — 600 000 рублей (включая официальные платежи). По вопросу перевода апартаментов в квартиру звоните по тел.: 8 (495) 999-16-11.

Зачем переводить нежилое помещение в жилой фонд?

Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания.

Однако это далеко не единственная причина:

  1. Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
  2. В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
  3. Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.
  4. Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
  5. Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится . А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.

Пример: Человек купил апартаменты на побережье, чтобы жить тут с семьей во время летнего отпуска. Через некоторое время он решает окончательно перебраться в эти апартаменты, чтобы все время быть поближе к морю.

Однако зимой на побережье очень холодно и сильный ветер (чаще всего, зависит от региона).

Апартаменты не приспособлены для проживания в этот период и, в результате, собственнику придется в срочном порядке искать другое жилье, так как находится в его апартаментах станет невозможно.

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка.

Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию. Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение.

К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом), эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ), а также паспорт. После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ.

Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение

Для оказания государственной услуги по переводу апартаментов в состав жилья, нужно подать заявление установленной формы. Заявитель выбирает способ обращения: лично в МФЦ или ДГИ, через представителя (по доверенности) или с помощью электронного портала Госуслуги.

После одобрения заявления останется ожидать решения администрации.

Примерный образец вы найдете по ссылке ниже:

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского.

При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс.
Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс.

долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв.

Условия перевода


Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:

  1. несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
  2. дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
  3. недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
  4. помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
  5. апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
  6. наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
  7. концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
  8. здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;

Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки.

Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:площадь

  1. 1 комн. кв. – от 28 м2;
  2. 2 комн. кв. – от 44 м2;
  3. и т.д.

наличие комнатосновной, кухни, ванной, туалетаэтажностьне допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещениивысота комнатне ниже 2,5 мкоммуникацииналичие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей)защищенность

  1. защищенность от проникновения в помещение дождевой, талой воды, возможных утечек и т.п.
  2. наличие тепло-, вибро-, шумоизоляции;

освещениеприсутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий)В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.

Вопросы регистрации граждан в законодательстве РФ

Предусмотрено два вида регистрации: постоянная и временная. Первую мы привычно называем пропиской – это обязательная регистрация по месту постоянного жительства.

Вторая предназначена для учета временно проживающих граждан. Эти два типа регистрационного учета не исключают и не подменяют друг друга.

В случае переезда на работу или учебу, наличие постоянной регистрации в своем городе не отменяет необходимости временной «прописки» по новому месту жительства. Основными нормативными документами, устанавливающими порядок регистрационного учета граждан, являются: и . и . Во всех источниках подчерчивается, что постоянная регистрация возможна только в жилых помещениях.

То есть в квартирах или частных домах. Так как апартаменты к жилому фонду не относятся, здесь можно зарегистрироваться только временно – на срок до пяти лет.

Для апартаментов, расположенных в офисных центрах, правила еще строже. Здесь не предусмотрена даже временная регистрация.

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Andriy Bezuglov/FotoliaПеревод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть.

Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает.

На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами.

В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  • Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  • Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  1. проект переустройства или перепланировки помещения;
  2. правоустанавливающие документы на помещение;
  3. документ, удостоверяющий личность заявителя;
  4. заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
  5. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого.

В противном случае Вам пришлют решение об отказе.

Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования.

Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция.

В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  1. оплата государственной пошлины.
  2. поэтажные планы всего дома;
  3. проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  4. технические документы на жилплощадь;
  5. заявление на процедуру перевода;

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику.

Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует.

В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда.

Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты.

Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ.

Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами.

В Москве это 48 дней.Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день.

Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам.

Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию.

К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  1. поэтажный план многоквартирного дома,
  2. кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  3. заявление собственника с просьбой о переводе,
  4. письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).
  5. выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  • Получение разрешения.
  • Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  • Получение свидетельства об изменении статуса объекта.
  • Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  • Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  • Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию.

Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

  • Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
  • Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
  • Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы.

Back to Top