Оглавление:
В жизни ситуации, когда необходимо расторгнуть договор аренды до его истечения, не являются редкостью. Как правильно проинформировать владельца или съемщика квартиры? Нужно ли составлять и подписывать дополнительные документы?
Стоит ли возвращать залог? Об этом мы расскажем в данной статье. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Договор аренды жилья – это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором, распространяющееся на определенное жилое помещение на ограниченный срок и на определенных условиях.
Оно может быть расторгнуто раньше срока по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий соглашения или изменении обстоятельств.
Принципы такого действия регламентируются . Ст.450 указанной главы ГК признает законными следующие основания:
Наиболее просто вопрос о досрочном прекращении действия соглашения решается при согласии сторон или при четком описании его условий в договоре. Важно! Если инициатива исходит от одной из сторон, то при несогласии другой стороны неизбежно судебное разбирательство.
Вопрос: Здравствуйте! Я и моя супруга снимаем жилье по договору найма жилого помещения.
Договор срочный – на полгода. В оформлении нам помогала агентская организация, получившая 50% от суммы ежемесячного платежа. Третий месяц проживания был оплачен нами наперед.
И вдруг такая новость: собственник жилья решил его реализовать.
Сообщил он нам об этом внезапно, после внесения денежной суммы на месяц вперед. Мы прописывали в договоре, что наймодатель обязуется не реализовывать эту квартиру. И что же нам теперь делать? Мы желаем расторгнуть договор и получить назад свои деньги.
Вопрос: Добрый день! Скажите, пожалуйста, есть ли возможность включить в договор безвозмездного пользования жильем (а конкретно – в пункт о расторжении договора) требование, что направлять друг другу письменное уведомление стороны могут только почтовыми интернет-сервисами? В договоре будут прописаны все адреса электронных почт и телефонных номеров (обоих сторон).
Заранее спасибо за ответ. Источник: https://1pokvartire.com/rastorzhenie-dogovora-arendy/
Если во время аренды жилого объекта были нарушены условия договора, то соглашение можно расторгнуть.
Согласно статье 450 ГК РФ расторжение возможно с согласия обеих сторон либо в судебном порядке.
Обязательно необходимо отправить уведомление с требованием исполнения взятых обязательств. Образец требования доступен для скачивания в конце статьи.
Если соглашение изначально оформляется на неопределенное время, то нужно знать: сторона, которая решила прекратить арендные отношения, должна отправить специальное уведомление контрагенту за 3 месяца до предполагаемого события. После этого произойдет расторжение договора.
При наличии причин личного характера, одна из сторон может решить, что нужно расторгнуть договор аренды. Об этом инициатор должен уведомить своего контрагента.
Уведомление должно быть письменным, но оформленным в свободной форме.
Рекомендуется указать следующие сведения:
Как проводиться процедура?
Уведомление о прекращении соглашения: с целью правильного проведения процедуры, после появления предлогов для разрыва контракта по найму жилого помещения надо предоставить уведомление о прекращении его действия.
Составляется данная документация в письменном виде. Образец уведомления о расторжении договора найма жилого помещения. Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.
Одной из составляющих процедуры прекращения действия контракта по найму жилого помещения есть составление акта о прекращении его действия. Такой акт содержит информацию:
Также в акте указывают претензии сторон, случаи порчи имущества, если таковые имеются. Когда считается, что контракт расторгнут?
Прекращение действия документа наступает, когда стороны заключают соглашение о его разрыве.
На случай, когда случаются столь негативные ситуации что гражданин, который сдает помещение, по заключению контракта отказывается сдавать его, или его состояние не пригодно для проживания, то съемщик соответственно тоже имеет все основания разорвать контракт преждевременно.
Договор в некоторых обстоятельствах может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Это право сторон может оговариваться в документе.
Однако и при отсутствии данного пункта договора, одностороннее прекращение соглашения может осуществляться, как арендодателем (ст.619 ГК РФ), так и арендатором (ст.620 ГК РФ).
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично.
Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения.
Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года. Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно.
Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор.
В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке.
Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья. Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей.
Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.
Российским законодательством предусмотрено заключение договора для аренды жилого помещения.
Однако, случается так, что в силу обстоятельств или по друим причинам никакого документа составлено не было. И если квартиросъемщику в данной ситации достаточно просто собрать вещи и уйти, то арендодателю придется тяжелее. В случае необходимости выселения нежелательных жильцов – потребуется обращение в милицию о незаконном проживании третьих лиц в квартире собственника.
Взыскать ущерб можно лишь при наличии неоспоримых фактов против конкретного квартиросъемщика.
Чаще всего, такие условия прописываются в договоре.
Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.
В других случаях следует руководствоваться нормами закона:
Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.
Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.
Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца. В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.
Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.
Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло. При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:
В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя.
Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства. Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств.
В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд. Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.
Далеко не факт, что суд примет сторону истца.
Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.
Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора.
Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.
Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора.
Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд. Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности. Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.
В целях защиты граждан, законодательство предусматривает возможность одностороннего разрыва отношений между нанимателем и собственником.
Инициатива может исходить от каждой стороны.
Основания для такого расторжения различны. Но все они сводятся к нарушению положений договора или гражданских прав сторон. Расторжение в одностороннем порядке производится в суде.
Сторона-истец обязана предоставить суду всю необходимую информацию по соглашению и убедить в попытках мирного урегулирования. Суд рассматривает иск и принимает решение в пользу одной из сторон.
Причем впоследствии существует возможность подать апелляцию, чтобы пересмотреть решение.
В суд для разбирательства нужно предъявить:
Процесс прекращения действия соглашения начинается с уведомления второй стороны о данной инициативе.
Оно оформляется в письменном виде и вручается заинтересованному лицу лично или отправляется по почте с обязательным уведомлением о получении.
В документе следует поместить пункты:
Независимо от реакции контрагента уведомление о расторжении договора является обязательным документом и первым шагом в процессе. Оно должно направляться или вручаться не позднее, чем за месяц до расторжения.
А при аренде недвижимости — за 2 месяца, если другой срок не регламентирован договором ( ч.
2 ГК РФ). Доказательства законности требования прикладываются к документу.
Лучше всего, если в качестве довода присутствует ссылка на статью закона или конкретный пункт договора. Внимание! (п. 5 письма № 66).
За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).
Жилье по социальному найму предоставляет государство или муниципалитет. Как правило, подобный вид сделки осуществляется для:
Расторгнуть договор можно путем написания заявления со стороны квартиросъемщика.
Договор найма жилья прекращает свою силу после освобождения помещения жильцами.
В случае, когда прекратить договорные отношения желает арендодатель, в данном случае – государство, необходимо обращение в суд с указанием причин рассторжения сделки. Другие причины расторжения договора найма:
В первую очередь это:
620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.
619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
Согласно статье 619 ГК РФ существует несколько обстоятельств, на основании которых можно досрочно расторгнуть договор.
Среди них:
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ.
Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства. Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется.
Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе.
Само наличие подписи является доказательством получения уведомления.
К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще.
Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Однако здесь существует несколько подводных камней:
Скачайте
(17,9 KiB, 1 235 hits) (17,5 KiB, 1 295 hits) Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.
В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:
Помещение необходимо будет освободить. Обязательств по оплате за наем и содержание больше нет.
Имущество, переданное во временное пользование собственником или принадлежащее арендатору, следует вернуть, иначе отказ может быть расценен, как кража. Случаи расторжения договора аренды возникают в результате уклонения обязательств или ненадлежащего исполнения.
Заинтересованная сторона должна урегулировать сложившуюся ситуацию мирным способом прежде, чем обратиться в суд.
Оформление одностороннего отказа следует внести в пункты соглашения, чтобы избежать сложных случаев судебной тяжбы. Сэкономьте потраченные деньги и время.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Документ может составить любая сторона, как собственник квартиры, так и арендатор. Для этого необходимо:
В соглашении нужно прописать:
В противном случае, собственник имеет право подать в суд;
Также нужно указать точную календарную дату, когда жильцы должны передать квартиру её собственнику на основании акта приёма — передачи;
Предметом договора аренды служит конкретная квартира. Поэтому в соглашении также нужно указать:
Точная характеристика необходима для того, чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.
Независимо от того, каким сроком обладает договор найма жилья, наниматель вполне может направить уведомление о его расторжении наймодателю (если с этим согласны все члены его семьи и проживающие с ним физические лица – граждане). Расторжение договора найма жилья будет осуществлено через 90 дней с момента предупреждения такого типа.
По исковому заявлению хозяина жилого помещения соглашение найма будет расторгнуто в следующих ситуациях:
У любой из сторон есть право стать инициатором расторжения договора в судебной инстанции – если в квартире стало невозможно жить, либо в ситуациях, обозначенных в жилищном законодательстве России.
Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора. Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.
Что делать, если квартиру сдали в субаренду? Причины для расторжения в судебном порядке перечислены в ст.
619 ГК РФ. Обязательно нужно направить жильцам письменное уведомление с просьбой освободить квартиру к определённому сроку.
Этот срок не должен быть менее 1 месяца. Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора. Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд.
Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности.
Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.
Прекратить договор найма можно в срок, назначенный в документе или же раньше этого срока.
Если срок найма жилого помещения еще не подошел к концу, расторгнуть договор можно по следующим основаниям:
При обоюдном согласии процедура расторжения значительно упрощается. Она сводится к составлению специального соглашения с прописанными обязательствами каждой стороны и условиями расторжения.